תחזית שוק הנדל״ן בעג'מי וגבעת עליה, תל אביב יפו

הנתונים העיקריים

• מחיר חציוני למ״ר (12 חודשים): ₪34,354
• שינוי ב־12 חודשים: -6.4%
• שינוי ב־3 שנים: -4.5%
• שינוי ב־5 שנים: +19.6%
• עסקאות בשנה האחרונה: 12 (-68% מול השנה הקודמת)
• מול חציון תל אביב יפו: -39%
• מגמת האזור: שלילית
• רמת ביטחון בנתונים: נמוכה (41/100)
• ציון פוטנציאל אזורי: 55/100 (יציב) — ב־33 מתוך 60 מצבים דומים בעבר השכונה עלתה יותר מעירה

מגמת מחיר למ״ר לפי שנה

• 2018: ₪29,118 (35 עסקאות)
• 2019: ₪32,727 (40 עסקאות)
• 2020: ₪30,693 (19 עסקאות)
• 2021: ₪32,466 (46 עסקאות)
• 2022: ₪38,462 (61 עסקאות)
• 2023: ₪47,009 (31 עסקאות)
• 2024: ₪39,170 (26 עסקאות)
• 2025: ₪36,721 (43 עסקאות)

תחזית ל־3 שנים

ב־3 השנים הקרובות עג'מי וגבעת עליה צפויה לעלות יותר מתל אביב יפו (תחזית יחסית לעיר; בבדיקת עבר הכיוון נכון ב־70% מהמקרים).

2026 מול 2025, ביחס לתל אביב יפו: בין −6.8 ל־+26.3 נקודות (טווח שפגע ב־78% מהמקרים בבדיקת עבר; רחב, כי יש מעט עסקאות).

תחזית של אחוז מחיר ל־12, 36 ו־60 חודשים אינה מוצגת: בבדיקת עבר רוב התנועה במחירים הגיעה מהשוק הארצי, שנתונים מקומיים לא חוזים. היא תוצג כשמודל יעבור את הבדיקה, ותמיד כטווח עם רמת ביטחון.

שכונות דומות שכבר עברו את התהליך

מתוך 60 מצבים דומים לעג'מי וגבעת עליה של 2025, ב־33 (55%) השכונה עלתה יותר מעירה ב־3 השנים הבאות — בממוצע +5.9 נקודות ביחס לעיר (בבדיקת עבר: כיוון נכון ב־75% כשהפער ברור).

חמשת הדומים ביותר

• תל חיים, תל אביב יפו ב־2018: -13.5% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• יפו ג ונווה גולן, תל אביב יפו ב־2022: -5.1% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• כפר שלם מערב נווה ברבור, תל אביב יפו ב־2018: +7.6% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• כפר שלם מזרח נווה אליעזר, תל אביב יפו ב־2018: +7.2% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• אזור תעשיה גבעת שאול, ירושלים ב־2022: +141.2% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי

מה מחזק ומה עלול להחליש

מחזק

• המחיר למ״ר נמוך ב־39% מחציון העיר
• 920 יח״ד בתכניות מאושרות בסביבה

עלול להחליש

• המחיר למ״ר ירד ב־4.5% בשלוש השנים האחרונות
• קצב העסקאות ירד ב־68% בשנה האחרונה
• קצב העלייה במחירים התמתן בשנה האחרונה
• כ־1,921 יח״ד מתוכננות בסביבה — היצע מתחרה ועבודות בנייה בשנים הקרובות

תכניות בנייה בסביבה

• תא/2725 - מכבי יפו — מאושרת, 649 יח״ד, 790 מ׳, 2017
• עוקף קדם — מאושרת, 161 יח״ד, 180 מ׳, 2013
• השכונה המארונית — מאושרת, 68 יח״ד, 430 מ׳, 1992
• עג'מי — מאושרת, 42 יח״ד, 0 מ׳, 2001
• תא/מק/5066 - נחל שורק — בהפקדה, 514 יח״ד, 970 מ׳, 2024
• תא/מק/5169 - פרדס דלק — בבדיקה, 368 יח״ד, 430 מ׳, 2025
• הבית הירוק - תא/מק/5033 — בבדיקה, 119 יח״ד, 230 מ׳, 2024

להמשך

• עסקאות שבוצעו בעג'מי וגבעת עליה
• אומדן שווי דירה בעג'מי וגבעת עליה
• דירות למכירה בעג'מי וגבעת עליה