תחזית שוק הנדל״ן בניר אביב, תל אביב יפו

מגמת מחירים, עסקאות היסטוריות, תכניות בנייה והתחדשות עירונית בסביבה ותחזית מרקט 2 ביחס לעיר. נכון ליוני 2026

הנתונים העיקריים

  • מחיר חציוני למ״ר (12 חודשים): ₪31,111
  • שינוי ב־12 חודשים: +0.6%
  • שינוי ב־3 שנים: +9.7%
  • שינוי ב־5 שנים: +27.8%
  • עסקאות בשנה האחרונה: 13 (-54% מול השנה הקודמת)
  • מול חציון תל אביב יפו: -44%
  • מגמת האזור: יציבה
  • רמת ביטחון בנתונים: נמוכה (40/100)
  • ציון פוטנציאל אזורי: 75/100 (גבוה) — ב־45 מתוך 60 מצבים דומים בעבר השכונה עלתה יותר מעירה

מגמת מחיר למ״ר לפי שנה

  • 2018: ₪21,965 (28 עסקאות)
  • 2019: ₪23,040 (31 עסקאות)
  • 2020: ₪23,846 (47 עסקאות)
  • 2021: ₪24,762 (45 עסקאות)
  • 2022: ₪27,778 (27 עסקאות)
  • 2023: ₪28,947 (25 עסקאות)
  • 2024: ₪30,693 (22 עסקאות)
  • 2025: ₪30,464 (28 עסקאות)

תחזית ל־3 שנים

ב־3 השנים הקרובות ניר אביב צפויה לעלות יותר מתל אביב יפו (תחזית יחסית לעיר; בבדיקת עבר הכיוון נכון ב־70% מהמקרים).

2026 מול 2025, ביחס לתל אביב יפו: בין −9.7 ל־+28.3 נקודות (טווח שפגע ב־78% מהמקרים בבדיקת עבר; רחב, כי יש מעט עסקאות).

תחזית של אחוז מחיר ל־12, 36 ו־60 חודשים אינה מוצגת: בבדיקת עבר רוב התנועה במחירים הגיעה מהשוק הארצי, שנתונים מקומיים לא חוזים. היא תוצג כשמודל יעבור את הבדיקה, ותמיד כטווח עם רמת ביטחון.

שכונות דומות שכבר עברו את התהליך

מתוך 60 מצבים דומים לניר אביב של 2025, ב־45 (75%) השכונה עלתה יותר מעירה ב־3 השנים הבאות — בממוצע +11.5 נקודות ביחס לעיר (בבדיקת עבר: כיוון נכון ב־75% כשהפער ברור).

חמשת הדומים ביותר

  • ואדי ניסנאס, חיפה ב־2018: +6.5% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
  • אזור תעשיה גבעת שאול, ירושלים ב־2015: +40.8% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
  • התקווה, תל אביב יפו ב־2022: -44.3% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
  • כפר שלם מזרח נווה אליעזר, תל אביב יפו ב־2016: +7.3% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
  • שפירא, תל אביב יפו ב־2022: -8.4% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי

מה מחזק ומה עלול להחליש

מחזק

  • המחיר למ״ר עלה ב־9.7% בשלוש השנים האחרונות
  • המחיר למ״ר נמוך ב־44% מחציון העיר
  • 152 יח״ד בתכניות מאושרות בסביבה

עלול להחליש

  • קצב העסקאות ירד ב־54% בשנה האחרונה
  • קצב העלייה במחירים התמתן בשנה האחרונה

תכניות בנייה בסביבה

להמשך

מקורות: רשות המסים (עסקאות), מנהל התכנון (תכניות). המידע אינו שומה, ייעוץ השקעות או התחייבות לשינוי עתידי במחירים.