תחזית שוק הנדל״ן בלב העיר, תל אביב יפו

מגמת מחירים, עסקאות היסטוריות, תכניות בנייה והתחדשות עירונית בסביבה ותחזית מרקט 2 ביחס לעיר. נכון לאוגוסט 2026

הנתונים העיקריים

  • מחיר חציוני למ״ר (12 חודשים): ₪68,966
  • שינוי ב־12 חודשים: +8.3%
  • שינוי ב־3 שנים: +0.1%
  • שינוי ב־5 שנים: +25.6%
  • עסקאות בשנה האחרונה: 245 (-33% מול השנה הקודמת)
  • מול חציון תל אביב יפו: +23%
  • מגמת האזור: חיובית
  • רמת ביטחון בנתונים: גבוהה (100/100)
  • ציון פוטנציאל אזורי: 38/100 (חלש) — ב־23 מתוך 60 מצבים דומים בעבר השכונה עלתה יותר מעירה

מגמת מחיר למ״ר לפי שנה

  • 2018: ₪49,206 (375 עסקאות)
  • 2019: ₪49,688 (417 עסקאות)
  • 2020: ₪53,905 (336 עסקאות)
  • 2021: ₪59,259 (634 עסקאות)
  • 2022: ₪67,615 (392 עסקאות)
  • 2023: ₪68,657 (227 עסקאות)
  • 2024: ₪66,667 (402 עסקאות)
  • 2025: ₪67,708 (445 עסקאות)

תחזית ל־3 שנים

ב־3 השנים הקרובות המודל אינו צופה פער ברור בין לב העיר לבין תל אביב יפו.

2026 מול 2025, ביחס לתל אביב יפו: בין −4.5 ל־+5.6 נקודות (טווח שפגע ב־78% מהמקרים בבדיקת עבר).

תחזית של אחוז מחיר ל־12, 36 ו־60 חודשים אינה מוצגת: בבדיקת עבר רוב התנועה במחירים הגיעה מהשוק הארצי, שנתונים מקומיים לא חוזים. היא תוצג כשמודל יעבור את הבדיקה, ותמיד כטווח עם רמת ביטחון.

שכונות דומות שכבר עברו את התהליך

מתוך 60 מצבים דומים ללב העיר של 2025, ב־23 (38%) השכונה עלתה יותר מעירה ב־3 השנים הבאות — בממוצע -2 נקודות ביחס לעיר (בבדיקת עבר: כיוון נכון ב־75% כשהפער ברור).

חמשת הדומים ביותר

  • הצפון הישן החלק הדרומי, תל אביב יפו ב־2022: -13.9% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
  • כרמל מערבי, חיפה ב־2019: -3.6% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
  • רמת אשכול, ירושלים ב־2020: +18.3% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
  • פלח שבע, באר שבע ב־2016: +2.8% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
  • רמת בגין, חיפה ב־2020: +0.1% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי

מה מחזק ומה עלול להחליש

מחזק

  • המחיר למ״ר עלה ב־0.1% בשלוש השנים האחרונות
  • 49 יח״ד בתכניות מאושרות בסביבה

עלול להחליש

  • קצב העסקאות ירד ב־33% בשנה האחרונה
  • המחיר למ״ר גבוה ב־23% מחציון העיר — מרווח עלייה קטן יותר
  • כ־4,617 יח״ד מתוכננות בסביבה — היצע מתחרה ועבודות בנייה בשנים הקרובות

תכניות בנייה בסביבה

להמשך

מקורות: רשות המסים (עסקאות), מנהל התכנון (תכניות). המידע אינו שומה, ייעוץ השקעות או התחייבות לשינוי עתידי במחירים.