תחזית שוק הנדל״ן בכוכב הצפון, תל אביב יפו

מגמת מחירים, עסקאות היסטוריות, תכניות בנייה והתחדשות עירונית בסביבה ותחזית מרקט 2 ביחס לעיר. נכון ליולי 2026

הנתונים העיקריים

  • מחיר חציוני למ״ר (12 חודשים): ₪60,714
  • שינוי ב־12 חודשים: +22.2%
  • שינוי ב־3 שנים: -8.8%
  • שינוי ב־5 שנים: +28.3%
  • עסקאות בשנה האחרונה: 12 (-45% מול השנה הקודמת)
  • מול חציון תל אביב יפו: +8%
  • מגמת האזור: חיובית
  • רמת ביטחון בנתונים: נמוכה (39/100)
  • ציון פוטנציאל אזורי: 68/100 (חיובי) — ב־41 מתוך 60 מצבים דומים בעבר השכונה עלתה יותר מעירה

מגמת מחיר למ״ר לפי שנה

  • 2018: ₪40,176 (24 עסקאות)
  • 2019: ₪38,202 (40 עסקאות)
  • 2020: ₪39,553 (22 עסקאות)
  • 2021: ₪52,349 (74 עסקאות)
  • 2022: ₪55,664 (59 עסקאות)
  • 2023: ₪52,599 (30 עסקאות)
  • 2024: ₪49,708 (27 עסקאות)
  • 2025: ₪50,754 (18 עסקאות)

תחזית ל־3 שנים

ב־3 השנים הקרובות כוכב הצפון צפויה לעלות יותר מתל אביב יפו (תחזית יחסית לעיר; בבדיקת עבר הכיוון נכון ב־70% מהמקרים).

2026 מול 2025, ביחס לתל אביב יפו: בין −17.7 ל־+29.7 נקודות (טווח שפגע ב־78% מהמקרים בבדיקת עבר; רחב, כי יש מעט עסקאות).

תחזית של אחוז מחיר ל־12, 36 ו־60 חודשים אינה מוצגת: בבדיקת עבר רוב התנועה במחירים הגיעה מהשוק הארצי, שנתונים מקומיים לא חוזים. היא תוצג כשמודל יעבור את הבדיקה, ותמיד כטווח עם רמת ביטחון.

שכונות דומות שכבר עברו את התהליך

מתוך 60 מצבים דומים לכוכב הצפון של 2025, ב־41 (68%) השכונה עלתה יותר מעירה ב־3 השנים הבאות — בממוצע +6 נקודות ביחס לעיר (בבדיקת עבר: כיוון נכון ב־75% כשהפער ברור).

חמשת הדומים ביותר

  • רובע סיטי, אשדוד ב־2022: -5.4% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
  • החלוץ\ העבודה, רחובות ב־2018: +1.2% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
  • פארק המושבה, באר יעקב ב־2018: +9.7% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
  • הפארק, חדרה ב־2018: +9.6% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
  • נווה רבין, אור יהודה ב־2018: +6.6% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי

מה מחזק ומה עלול להחליש

מחזק

  • 5,633 יח״ד בתכניות מאושרות בסביבה

עלול להחליש

  • המחיר למ״ר ירד ב־8.8% בשלוש השנים האחרונות
  • קצב העסקאות ירד ב־45% בשנה האחרונה
  • כ־5,633 יח״ד מתוכננות בסביבה — היצע מתחרה ועבודות בנייה בשנים הקרובות

תכניות בנייה בסביבה

להמשך

מקורות: רשות המסים (עסקאות), מנהל התכנון (תכניות). המידע אינו שומה, ייעוץ השקעות או התחייבות לשינוי עתידי במחירים.