תחזית שוק הנדל״ן בהצפון הישן-החלק הצפוני, תל אביב יפו

הנתונים העיקריים

• מחיר חציוני למ״ר (12 חודשים): ₪63,800
• שינוי ב־12 חודשים: +6.2%
• שינוי ב־3 שנים: -3.6%
• שינוי ב־5 שנים: +26.3%
• עסקאות בשנה האחרונה: 208 (-26% מול השנה הקודמת)
• מול חציון תל אביב יפו: +14%
• מגמת האזור: חיובית
• רמת ביטחון בנתונים: גבוהה (100/100)
• ציון פוטנציאל אזורי: 53/100 (יציב) — ב־32 מתוך 60 מצבים דומים בעבר השכונה עלתה יותר מעירה

מגמת מחיר למ״ר לפי שנה

• 2018: ₪47,286 (285 עסקאות)
• 2019: ₪48,837 (317 עסקאות)
• 2020: ₪50,513 (248 עסקאות)
• 2021: ₪58,146 (607 עסקאות)
• 2022: ₪66,200 (361 עסקאות)
• 2023: ₪65,417 (268 עסקאות)
• 2024: ₪65,357 (382 עסקאות)
• 2025: ₪63,793 (395 עסקאות)

תחזית ל־3 שנים

ב־3 השנים הקרובות המודל אינו צופה פער ברור בין הצפון הישן-החלק הצפוני לבין תל אביב יפו.

2026 מול 2025, ביחס לתל אביב יפו: בין −3.4 ל־+7.8 נקודות (טווח שפגע ב־78% מהמקרים בבדיקת עבר).

תחזית של אחוז מחיר ל־12, 36 ו־60 חודשים אינה מוצגת: בבדיקת עבר רוב התנועה במחירים הגיעה מהשוק הארצי, שנתונים מקומיים לא חוזים. היא תוצג כשמודל יעבור את הבדיקה, ותמיד כטווח עם רמת ביטחון.

שכונות דומות שכבר עברו את התהליך

מתוך 60 מצבים דומים להצפון הישן-החלק הצפוני של 2025, ב־32 (53%) השכונה עלתה יותר מעירה ב־3 השנים הבאות — בממוצע +0.9 נקודות ביחס לעיר (בבדיקת עבר: כיוון נכון ב־75% כשהפער ברור).

חמשת הדומים ביותר

• כרמל צרפתי, חיפה ב־2019: +3% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• רמת בן גוריון, חיפה ב־2019: -6.3% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• רמת ספיר, חיפה ב־2019: -3.8% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• קרית משה, ירושלים ב־2017: +2.6% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• יצחק רבין, צפת ב־2022: +12.2% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי

מה מחזק ומה עלול להחליש

עלול להחליש

• המחיר למ״ר ירד ב־3.6% בשלוש השנים האחרונות
• קצב העסקאות ירד ב־26% בשנה האחרונה

תכניות בנייה בסביבה

• תא/מק/5057- תכנית כיכר אתרים — בהפקדה, 240 יח״ד, 690 מ׳, 2023

להמשך

• עסקאות שבוצעו בהצפון הישן-החלק הצפוני
• אומדן שווי דירה בהצפון הישן-החלק הצפוני
• דירות למכירה בהצפון הישן-החלק הצפוני