תחזית שוק הנדל״ן בהצפון הישן החלק הדרומי, תל אביב יפו

הנתונים העיקריים

• מחיר חציוני למ״ר (12 חודשים): ₪57,896
• שינוי ב־12 חודשים: -2.3%
• שינוי ב־3 שנים: +1%
• שינוי ב־5 שנים: +22.8%
• עסקאות בשנה האחרונה: 132 (-48% מול השנה הקודמת)
• מול חציון תל אביב יפו: +3%
• מגמת האזור: חלשה
• רמת ביטחון בנתונים: גבוהה (100/100)
• ציון פוטנציאל אזורי: 63/100 (חיובי) — ב־38 מתוך 60 מצבים דומים בעבר השכונה עלתה יותר מעירה

מגמת מחיר למ״ר לפי שנה

• 2018: ₪45,790 (244 עסקאות)
• 2019: ₪46,970 (231 עסקאות)
• 2020: ₪50,153 (184 עסקאות)
• 2021: ₪55,274 (380 עסקאות)
• 2022: ₪60,985 (235 עסקאות)
• 2023: ₪61,806 (150 עסקאות)
• 2024: ₪61,559 (299 עסקאות)
• 2025: ₪61,593 (282 עסקאות)

תחזית ל־3 שנים

ב־3 השנים הקרובות המודל אינו צופה פער ברור בין הצפון הישן החלק הדרומי לבין תל אביב יפו.

2026 מול 2025, ביחס לתל אביב יפו: בין −3.4 ל־+8.7 נקודות (טווח שפגע ב־78% מהמקרים בבדיקת עבר).

תחזית של אחוז מחיר ל־12, 36 ו־60 חודשים אינה מוצגת: בבדיקת עבר רוב התנועה במחירים הגיעה מהשוק הארצי, שנתונים מקומיים לא חוזים. היא תוצג כשמודל יעבור את הבדיקה, ותמיד כטווח עם רמת ביטחון.

שכונות דומות שכבר עברו את התהליך

מתוך 60 מצבים דומים להצפון הישן החלק הדרומי של 2025, ב־38 (63%) השכונה עלתה יותר מעירה ב־3 השנים הבאות — בממוצע +2.5 נקודות ביחס לעיר (בבדיקת עבר: כיוון נכון ב־75% כשהפער ברור).

חמשת הדומים ביותר

• הפועל המזרחי א, בני ברק ב־2016: +3% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• נטעים, נתיבות ב־2017: +10.9% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• שיכון ג, טבריה ב־2018: +31% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• מנחת-מלחה, ירושלים ב־2015: +0.7% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• עין הים, חדרה ב־2020: +14.7% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי

מה מחזק ומה עלול להחליש

מחזק

• המחיר למ״ר עלה ב־1% בשלוש השנים האחרונות

עלול להחליש

• קצב העסקאות ירד ב־48% בשנה האחרונה
• קצב העלייה במחירים התמתן בשנה האחרונה
• כ־4,440 יח״ד מתוכננות בסביבה — היצע מתחרה ועבודות בנייה בשנים הקרובות

תכניות בנייה בסביבה

• תא/4320 תכנית רובע 5-6 — בהפקדה, 4,200 יח״ד, 320 מ׳, 2026
• תא/מק/5057- תכנית כיכר אתרים — בהפקדה, 240 יח״ד, 780 מ׳, 2023

להמשך

• עסקאות שבוצעו בהצפון הישן החלק הדרומי
• אומדן שווי דירה בהצפון הישן החלק הדרומי
• דירות למכירה בהצפון הישן החלק הדרומי