תחזית שוק הנדל״ן בהצפון החדש סביבת כיכר המדינה, תל אביב יפו

הנתונים העיקריים

• מחיר חציוני למ״ר (12 חודשים): ₪64,147
• שינוי ב־12 חודשים: -0.3%
• שינוי ב־3 שנים: +1.4%
• שינוי ב־5 שנים: +34.7%
• עסקאות בשנה האחרונה: 247 (-29% מול השנה הקודמת)
• מול חציון תל אביב יפו: +15%
• מגמת האזור: יציבה
• רמת ביטחון בנתונים: גבוהה (100/100)
• ציון פוטנציאל אזורי: 45/100 (יציב) — ב־27 מתוך 60 מצבים דומים בעבר השכונה עלתה יותר מעירה

מגמת מחיר למ״ר לפי שנה

• 2018: ₪45,977 (99 עסקאות)
• 2019: ₪50,926 (182 עסקאות)
• 2020: ₪48,418 (360 עסקאות)
• 2021: ₪56,160 (1,906 עסקאות)
• 2022: ₪64,286 (607 עסקאות)
• 2023: ₪66,426 (334 עסקאות)
• 2024: ₪67,094 (758 עסקאות)
• 2025: ₪65,217 (611 עסקאות)

תחזית ל־3 שנים

ב־3 השנים הקרובות המודל אינו צופה פער ברור בין הצפון החדש סביבת כיכר המדינה לבין תל אביב יפו.

2026 מול 2025, ביחס לתל אביב יפו: בין −5.2 ל־+5.5 נקודות (טווח שפגע ב־78% מהמקרים בבדיקת עבר).

תחזית של אחוז מחיר ל־12, 36 ו־60 חודשים אינה מוצגת: בבדיקת עבר רוב התנועה במחירים הגיעה מהשוק הארצי, שנתונים מקומיים לא חוזים. היא תוצג כשמודל יעבור את הבדיקה, ותמיד כטווח עם רמת ביטחון.

שכונות דומות שכבר עברו את התהליך

מתוך 60 מצבים דומים להצפון החדש סביבת כיכר המדינה של 2025, ב־27 (45%) השכונה עלתה יותר מעירה ב־3 השנים הבאות — בממוצע -0.8 נקודות ביחס לעיר (בבדיקת עבר: כיוון נכון ב־75% כשהפער ברור).

חמשת הדומים ביותר

• גבעת אולגה, חדרה ב־2018: +2.2% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• פסגות ים, קריית ים ב־2018: -3.2% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• כרמל מערבי, חיפה ב־2018: -4.7% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• קרית משה, ירושלים ב־2017: +2.6% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• קרית הסביונים, יהוד-מונוסון ב־2017: -5.9% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי

מה מחזק ומה עלול להחליש

מחזק

• המחיר למ״ר עלה ב־1.4% בשלוש השנים האחרונות

עלול להחליש

• קצב העסקאות ירד ב־29% בשנה האחרונה
• המחיר למ״ר גבוה ב־15% מחציון העיר — מרווח עלייה קטן יותר

להמשך

• עסקאות שבוצעו בהצפון החדש סביבת כיכר המדינה
• אומדן שווי דירה בהצפון החדש סביבת כיכר המדינה
• דירות למכירה בהצפון החדש סביבת כיכר המדינה