תחזית שוק הנדל״ן בהצפון החדש החלק הדרומי, תל אביב יפו

הנתונים העיקריים

• מחיר חציוני למ״ר (12 חודשים): ₪61,905
• שינוי ב־12 חודשים: -6.8%
• שינוי ב־3 שנים: -2.1%
• שינוי ב־5 שנים: +29.3%
• עסקאות בשנה האחרונה: 111 (-42% מול השנה הקודמת)
• מול חציון תל אביב יפו: +11%
• מגמת האזור: שלילית
• רמת ביטחון בנתונים: גבוהה (97/100)
• ציון פוטנציאל אזורי: 38/100 (חלש) — ב־23 מתוך 60 מצבים דומים בעבר השכונה עלתה יותר מעירה

מגמת מחיר למ״ר לפי שנה

• 2018: ₪45,660 (92 עסקאות)
• 2019: ₪50,260 (107 עסקאות)
• 2020: ₪52,500 (128 עסקאות)
• 2021: ₪58,551 (329 עסקאות)
• 2022: ₪69,302 (398 עסקאות)
• 2023: ₪67,037 (179 עסקאות)
• 2024: ₪66,667 (415 עסקאות)
• 2025: ₪67,857 (346 עסקאות)

תחזית ל־3 שנים

ב־3 השנים הקרובות המודל אינו צופה פער ברור בין הצפון החדש החלק הדרומי לבין תל אביב יפו.

2026 מול 2025, ביחס לתל אביב יפו: בין −6.7 ל־+7.5 נקודות (טווח שפגע ב־78% מהמקרים בבדיקת עבר).

תחזית של אחוז מחיר ל־12, 36 ו־60 חודשים אינה מוצגת: בבדיקת עבר רוב התנועה במחירים הגיעה מהשוק הארצי, שנתונים מקומיים לא חוזים. היא תוצג כשמודל יעבור את הבדיקה, ותמיד כטווח עם רמת ביטחון.

שכונות דומות שכבר עברו את התהליך

מתוך 60 מצבים דומים להצפון החדש החלק הדרומי של 2025, ב־23 (38%) השכונה עלתה יותר מעירה ב־3 השנים הבאות — בממוצע -2 נקודות ביחס לעיר (בבדיקת עבר: כיוון נכון ב־75% כשהפער ברור).

חמשת הדומים ביותר

• זאב, נוף הגליל ב־2016: +12.7% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• הצפון הישן החלק הדרומי, תל אביב יפו ב־2022: -13.9% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• רמת בגין, חיפה ב־2020: +0.1% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• נוף הטיילת, נתניה ב־2019: +8.7% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• כרמל מערבי, חיפה ב־2018: -4.7% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי

מה מחזק ומה עלול להחליש

מחזק

• 741 יח״ד בתכניות מאושרות בסביבה

עלול להחליש

• המחיר למ״ר ירד ב־2.1% בשלוש השנים האחרונות
• קצב העסקאות ירד ב־42% בשנה האחרונה
• קצב העלייה במחירים התמתן בשנה האחרונה
• כ־4,941 יח״ד מתוכננות בסביבה — היצע מתחרה ועבודות בנייה בשנים הקרובות

תכניות בנייה בסביבה

• קרן הקריה — מאושרת, 741 יח״ד, 650 מ׳, 2016
• תא/4320 תכנית רובע 5-6 — בהפקדה, 4,200 יח״ד, 970 מ׳, 2026

להמשך

• עסקאות שבוצעו בהצפון החדש החלק הדרומי
• אומדן שווי דירה בהצפון החדש החלק הדרומי
• דירות למכירה בהצפון החדש החלק הדרומי