תחזית שוק הנדל״ן בהמשתלה, תל אביב יפו

הנתונים העיקריים

• מחיר חציוני למ״ר (12 חודשים): ₪39,286
• שינוי ב־12 חודשים: -5.1%
• שינוי ב־3 שנים: +3.4%
• שינוי ב־5 שנים: +32.8%
• עסקאות בשנה האחרונה: 21 (-12% מול השנה הקודמת)
• מול חציון תל אביב יפו: -30%
• מגמת האזור: שלילית
• רמת ביטחון בנתונים: נמוכה (41/100)
• ציון פוטנציאל אזורי: 77/100 (גבוה) — ב־46 מתוך 60 מצבים דומים בעבר השכונה עלתה יותר מעירה

מגמת מחיר למ״ר לפי שנה

• 2018: ₪31,667 (20 עסקאות)
• 2019: ₪30,729 (25 עסקאות)
• 2020: ₪30,705 (22 עסקאות)
• 2021: ₪33,438 (55 עסקאות)
• 2022: ₪39,427 (30 עסקאות)
• 2023: ₪42,788 (10 עסקאות)
• 2024: ₪40,667 (22 עסקאות)
• 2025: ₪40,783 (25 עסקאות)

תחזית ל־3 שנים

ב־3 השנים הקרובות המשתלה צפויה לעלות יותר מתל אביב יפו (תחזית יחסית לעיר; בבדיקת עבר הכיוון נכון ב־70% מהמקרים).

2026 מול 2025, ביחס לתל אביב יפו: בין −12.3 ל־+26.4 נקודות (טווח שפגע ב־78% מהמקרים בבדיקת עבר; רחב, כי יש מעט עסקאות).

תחזית של אחוז מחיר ל־12, 36 ו־60 חודשים אינה מוצגת: בבדיקת עבר רוב התנועה במחירים הגיעה מהשוק הארצי, שנתונים מקומיים לא חוזים. היא תוצג כשמודל יעבור את הבדיקה, ותמיד כטווח עם רמת ביטחון.

שכונות דומות שכבר עברו את התהליך

מתוך 60 מצבים דומים להמשתלה של 2025, ב־46 (77%) השכונה עלתה יותר מעירה ב־3 השנים הבאות — בממוצע +9.2 נקודות ביחס לעיר (בבדיקת עבר: כיוון נכון ב־75% כשהפער ברור).

חמשת הדומים ביותר

• גבעת טרומפלדור, נהריה ב־2019: +41.8% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• רמת יקנעם, יקנעם עילית ב־2019: -5.1% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• ז'בוטינסקי, אשקלון ב־2015: +30.1% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• גילה, ירושלים ב־2020: +8.5% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• תל עמל, חיפה ב־2016: +11.9% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי

מה מחזק ומה עלול להחליש

מחזק

• המחיר למ״ר עלה ב־3.4% בשלוש השנים האחרונות
• המחיר למ״ר נמוך ב־30% מחציון העיר
• 3,554 יח״ד בתכניות מאושרות בסביבה

עלול להחליש

• קצב העסקאות ירד ב־12% בשנה האחרונה
• קצב העלייה במחירים התמתן בשנה האחרונה
• כ־3,598 יח״ד מתוכננות בסביבה — היצע מתחרה ועבודות בנייה בשנים הקרובות

תכניות בנייה בסביבה

• רש/ 1084, רצועת הנופש מזרח - אזור א' — מאושרת, 3,554 יח״ד, 160 מ׳, 2018
• דרום מערב המשתלה — בבדיקה, 44 יח״ד, 380 מ׳

להמשך

• עסקאות שבוצעו בהמשתלה
• אומדן שווי דירה בהמשתלה
• דירות למכירה בהמשתלה