תחזית שוק הנדל״ן בהארגזים, תל אביב יפו

הנתונים העיקריים

• מחיר חציוני למ״ר (12 חודשים): ₪35,323
• שינוי ב־12 חודשים: +24.6%
• שינוי ב־3 שנים: -4.3%
• שינוי ב־5 שנים: +8.9%
• עסקאות בשנה האחרונה: 81 (+268% מול השנה הקודמת)
• מול חציון תל אביב יפו: -37%
• מגמת האזור: חיובית מאוד
• רמת ביטחון בנתונים: בינונית (64/100)
• ציון פוטנציאל אזורי: 80/100 (גבוה) — ב־48 מתוך 60 מצבים דומים בעבר השכונה עלתה יותר מעירה

מגמת מחיר למ״ר לפי שנה

• 2018: ₪26,598 (30 עסקאות)
• 2019: ₪25,488 (54 עסקאות)
• 2020: ₪26,443 (58 עסקאות)
• 2021: ₪28,307 (63 עסקאות)
• 2022: ₪30,103 (23 עסקאות)
• 2023: ₪27,987 (19 עסקאות)
• 2024: ₪29,908 (20 עסקאות)
• 2025: ₪28,798 (24 עסקאות)

תחזית ל־3 שנים

ב־3 השנים הקרובות הארגזים צפויה לעלות יותר מתל אביב יפו (תחזית יחסית לעיר; בבדיקת עבר הכיוון נכון ב־70% מהמקרים).

2026 מול 2025, ביחס לתל אביב יפו: בין −7.9 ל־+32.4 נקודות (טווח שפגע ב־78% מהמקרים בבדיקת עבר; רחב, כי יש מעט עסקאות).

תחזית של אחוז מחיר ל־12, 36 ו־60 חודשים אינה מוצגת: בבדיקת עבר רוב התנועה במחירים הגיעה מהשוק הארצי, שנתונים מקומיים לא חוזים. היא תוצג כשמודל יעבור את הבדיקה, ותמיד כטווח עם רמת ביטחון.

שכונות דומות שכבר עברו את התהליך

מתוך 60 מצבים דומים להארגזים של 2025, ב־48 (80%) השכונה עלתה יותר מעירה ב־3 השנים הבאות — בממוצע +14.5 נקודות ביחס לעיר (בבדיקת עבר: כיוון נכון ב־75% כשהפער ברור).

חמשת הדומים ביותר

• כפר שלם מערב נווה ברבור, תל אביב יפו ב־2022: -5.1% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• אזור תעשיה גבעת שאול, ירושלים ב־2015: +40.8% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• ואדי ניסנאס, חיפה ב־2019: +34.1% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• נוה חן, תל אביב יפו ב־2022: +25.5% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• ניר אביב, תל אביב יפו ב־2022: -3.3% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי

מה מחזק ומה עלול להחליש

מחזק

• קצב העסקאות עלה ב־268% בשנה האחרונה
• המחיר למ״ר נמוך ב־37% מחציון העיר
• 26 יח״ד בתכניות מאושרות בסביבה

עלול להחליש

• המחיר למ״ר ירד ב־4.3% בשלוש השנים האחרונות

תכניות בנייה בסביבה

• שכ' עזרא — מאושרת, 26 יח״ד, 40 מ׳, 2007
• צפון פארק דרום — בבדיקה, 361 יח״ד, 50 מ׳

להמשך

• עסקאות שבוצעו בהארגזים
• אומדן שווי דירה בהארגזים
• דירות למכירה בהארגזים