תחזית שוק הנדל״ן בגבעת הרצל, תל אביב יפו

הנתונים העיקריים

• מחיר חציוני למ״ר (12 חודשים): ₪44,477
• שינוי ב־12 חודשים: -25.9%
• שינוי ב־3 שנים: +10.4%
• שינוי ב־5 שנים: +27.5%
• עסקאות בשנה האחרונה: 88 (-12% מול השנה הקודמת)
• מול חציון תל אביב יפו: -21%
• מגמת האזור: שלילית
• רמת ביטחון בנתונים: גבוהה (84/100)
• ציון פוטנציאל אזורי: 50/100 (יציב) — ב־30 מתוך 60 מצבים דומים בעבר השכונה עלתה יותר מעירה

מגמת מחיר למ״ר לפי שנה

• 2017: ₪38,679 (19 עסקאות)
• 2019: ₪44,920 (47 עסקאות)
• 2020: ₪47,127 (54 עסקאות)
• 2021: ₪49,151 (133 עסקאות)
• 2022: ₪54,435 (73 עסקאות)
• 2023: ₪55,587 (46 עסקאות)
• 2024: ₪59,783 (115 עסקאות)
• 2025: ₪60,083 (178 עסקאות)

תחזית ל־3 שנים

ב־3 השנים הקרובות המודל אינו צופה פער ברור בין גבעת הרצל לבין תל אביב יפו.

2026 מול 2025, ביחס לתל אביב יפו: בין −9.6 ל־+8.9 נקודות (טווח שפגע ב־78% מהמקרים בבדיקת עבר).

תחזית של אחוז מחיר ל־12, 36 ו־60 חודשים אינה מוצגת: בבדיקת עבר רוב התנועה במחירים הגיעה מהשוק הארצי, שנתונים מקומיים לא חוזים. היא תוצג כשמודל יעבור את הבדיקה, ותמיד כטווח עם רמת ביטחון.

שכונות דומות שכבר עברו את התהליך

מתוך 60 מצבים דומים לגבעת הרצל של 2025, ב־30 (50%) השכונה עלתה יותר מעירה ב־3 השנים הבאות — בממוצע +0.1 נקודות ביחס לעיר (בבדיקת עבר: כיוון נכון ב־75% כשהפער ברור).

חמשת הדומים ביותר

• הבוכרים, ירושלים ב־2019: +2.4% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• רמת אליהו, ראשון לציון ב־2021: +5.3% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• ט, באר שבע ב־2021: -11.2% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• גבעת רוקח, בני ברק ב־2022: 0% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• דרום-מערב, בת ים ב־2022: -7.9% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי

מה מחזק ומה עלול להחליש

מחזק

• המחיר למ״ר עלה ב־10.4% בשלוש השנים האחרונות
• המחיר למ״ר נמוך ב־21% מחציון העיר
• 1,408 יח״ד בתכניות מאושרות בסביבה

עלול להחליש

• קצב העסקאות ירד ב־12% בשנה האחרונה
• קצב העלייה במחירים התמתן בשנה האחרונה
• כ־6,360 יח״ד מתוכננות בסביבה — היצע מתחרה ועבודות בנייה בשנים הקרובות

תכניות בנייה בסביבה

• ת"א 4100 - נווה עופר החדשה (נס לגויים) — מאושרת, 843 יח״ד, 610 מ׳, 2017
• קרית שלום- צפון מערב — מאושרת, 217 יח״ד, 370 מ׳, 2011
• מתחם המעון (ארליך) — מאושרת, 211 יח״ד, 300 מ׳, 2000
• מתחם אליפלט-יפו — מאושרת, 85 יח״ד, 630 מ׳, 2008
• מתחם מע"צ — מאושרת, 52 יח״ד, 610 מ׳, 2011
• תא/4320 תכנית רובע 5-6 — בהפקדה, 4,200 יח״ד, 1,000 מ׳, 2026
• תא/5227 ניבה - גת רימון - בית רומנו - מנחם בגין 64 — בהפקדה, 238 יח״ד, 830 מ׳, 2026
• תא/מק/4599 - מרחב אליפלט מזרח — בהפקדה, 156 יח״ד, 710 מ׳, 2023
• תא\ 5006- התחדשות קבוץ גלויות 87,89,91,93 — בהפקדה, 95 יח״ד, 720 מ׳, 2025
• תא/ 4890 - יהודה הלוי 3 , 3א — בהפקדה, 2 יח״ד, 940 מ׳, 2026

להמשך

• עסקאות שבוצעו בגבעת הרצל
• אומדן שווי דירה בגבעת הרצל
• דירות למכירה בגבעת הרצל