תחזית שוק הנדל״ן בהראשונים, רמת גן

הנתונים העיקריים

• מחיר חציוני למ״ר (12 חודשים): ₪39,143
• שינוי ב־12 חודשים: -6.4%
• שינוי ב־3 שנים: -2%
• שינוי ב־5 שנים: +40.4%
• עסקאות בשנה האחרונה: 52 (-30% מול השנה הקודמת)
• מול חציון רמת גן: +11%
• מגמת האזור: שלילית
• רמת ביטחון בנתונים: בינונית (68/100)
• ציון פוטנציאל אזורי: 33/100 (חלש) — ב־20 מתוך 60 מצבים דומים בעבר השכונה עלתה יותר מעירה

מגמת מחיר למ״ר לפי שנה

• 2018: ₪28,662 (66 עסקאות)
• 2019: ₪28,295 (86 עסקאות)
• 2020: ₪29,726 (55 עסקאות)
• 2021: ₪32,256 (86 עסקאות)
• 2022: ₪42,578 (69 עסקאות)
• 2023: ₪41,427 (58 עסקאות)
• 2024: ₪41,667 (143 עסקאות)
• 2025: ₪41,742 (90 עסקאות)

תחזית ל־3 שנים

ב־3 השנים הקרובות המודל אינו צופה פער ברור בין הראשונים לבין רמת גן.

2026 מול 2025, ביחס לרמת גן: בין −11.6 ל־+12.8 נקודות (טווח שפגע ב־78% מהמקרים בבדיקת עבר).

תחזית של אחוז מחיר ל־12, 36 ו־60 חודשים אינה מוצגת: בבדיקת עבר רוב התנועה במחירים הגיעה מהשוק הארצי, שנתונים מקומיים לא חוזים. היא תוצג כשמודל יעבור את הבדיקה, ותמיד כטווח עם רמת ביטחון.

שכונות דומות שכבר עברו את התהליך

מתוך 60 מצבים דומים להראשונים של 2025, ב־20 (33%) השכונה עלתה יותר מעירה ב־3 השנים הבאות — בממוצע -2.3 נקודות ביחס לעיר (בבדיקת עבר: כיוון נכון ב־75% כשהפער ברור).

חמשת הדומים ביותר

• רמת שאול, חיפה ב־2020: -14% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• רמת אלון, חיפה ב־2020: -12.7% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• כרמל מערבי, חיפה ב־2019: -3.6% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• הצפון הישן החלק הדרומי, תל אביב יפו ב־2022: -13.9% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• סנהדריה, ירושלים ב־2016: +6% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי

מה מחזק ומה עלול להחליש

מחזק

• 848 יח״ד בתכניות מאושרות בסביבה

עלול להחליש

• המחיר למ״ר ירד ב־2% בשלוש השנים האחרונות
• קצב העסקאות ירד ב־30% בשנה האחרונה
• קצב העלייה במחירים התמתן בשנה האחרונה
• כ־8,874 יח״ד מתוכננות בסביבה — היצע מתחרה ועבודות בנייה בשנים הקרובות

תכניות בנייה בסביבה

• מתחם השלום (תע"ש המגן) — מאושרת, 848 יח״ד, 860 מ׳, 2010
• תכנית מתאר להתחדשות עירונית - צפון מערב גבעתיים — בהפקדה, 2,562 יח״ד, 120 מ׳, 2026
• תא/מק/5084 - מרחב מעורב יגאל אלון — בהפקדה, 715 יח״ד, 840 מ׳, 2026
• רג/1523/א/1 - מגדלי טהרלב המתמיד — בהפקדה, 236 יח״ד, 280 מ׳, 2026
• רג/1912- בית קנדה ישראל, רמת גן — בהפקדה, 130 יח״ד, 160 מ׳, 2026
• התחדשות עירונית ברחוב ז'בוטינסקי 41-39 — בהפקדה, 83 יח״ד, 580 מ׳, 2026
• תכנית מפורטת להתחדשות עירונית - מרחב תחנת המטרו נגה גבעתיים — בבדיקה, 2,079 יח״ד, 500 מ׳, 2026
• רג/1759 - מתחם בורסת היהלומים — בבדיקה, 600 יח״ד, 340 מ׳, 2026
• שימור אתרי מורשת גבעתיים — בבדיקה, 500 יח״ד, 0 מ׳, 2026
• משולש הבורסה — בבדיקה, 350 יח״ד, 780 מ׳

להמשך

• עסקאות שבוצעו בהראשונים
• אומדן שווי דירה בהראשונים
• דירות למכירה בהראשונים