תחזית שוק הנדל״ן בעמישב, פתח תקווה
מגמת מחירים, עסקאות היסטוריות, תכניות בנייה והתחדשות עירונית בסביבה ותחזית מרקט 2 ביחס לעיר. נכון לאוגוסט 2026
הנתונים העיקריים
- מחיר חציוני למ״ר (12 חודשים): ₪29,000
- שינוי ב־12 חודשים: +4%
- שינוי ב־3 שנים: +12.4%
- שינוי ב־5 שנים: +50.6%
- עסקאות בשנה האחרונה: 93 (+69% מול השנה הקודמת)
- מול חציון פתח תקווה: +8%
- מגמת האזור: חיובית
- רמת ביטחון בנתונים: גבוהה (75/100)
- ציון פוטנציאל אזורי: 18/100 (שלילי) — ב־11 מתוך 60 מצבים דומים בעבר השכונה עלתה יותר מעירה
מגמת מחיר למ״ר לפי שנה
- 2018: ₪18,942 (50 עסקאות)
- 2019: ₪19,000 (56 עסקאות)
- 2020: ₪18,514 (47 עסקאות)
- 2021: ₪19,136 (69 עסקאות)
- 2022: ₪24,800 (97 עסקאות)
- 2023: ₪25,500 (48 עסקאות)
- 2024: ₪26,580 (46 עסקאות)
- 2025: ₪27,879 (65 עסקאות)
תחזית ל־3 שנים
ב־3 השנים הקרובות המודל אינו צופה פער ברור בין עמישב לבין פתח תקווה.
2026 מול 2025, ביחס לפתח תקווה: בין −15.3 ל־+11.3 נקודות (טווח שפגע ב־78% מהמקרים בבדיקת עבר).
תחזית של אחוז מחיר ל־12, 36 ו־60 חודשים אינה מוצגת: בבדיקת עבר רוב התנועה במחירים הגיעה מהשוק הארצי, שנתונים מקומיים לא חוזים. היא תוצג כשמודל יעבור את הבדיקה, ותמיד כטווח עם רמת ביטחון.
שכונות דומות שכבר עברו את התהליך
מתוך 60 מצבים דומים לעמישב של 2025, ב־11 (18%) השכונה עלתה יותר מעירה ב־3 השנים הבאות — בממוצע -5.3 נקודות ביחס לעיר (בבדיקת עבר: כיוון נכון ב־75% כשהפער ברור).
חמשת הדומים ביותר
- אייזנבר\ אהרוני, רחובות ב־2016: +5.4% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
- שכונה לדוגמה, דימונה ב־2019: -20.7% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
- כפר סבא הצעירה, כפר סבא ב־2016: -6% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
- המחנה, קריית מלאכי ב־2020: -19.4% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
- התמר, ביתר עילית ב־2022: -9.1% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
מה מחזק ומה עלול להחליש
מחזק
- המחיר למ״ר עלה ב־12.4% בשלוש השנים האחרונות
- קצב העסקאות עלה ב־69% בשנה האחרונה
- 12,198 יח״ד בתכניות מאושרות בסביבה
עלול להחליש
- כ־15,315 יח״ד מתוכננות בסביבה — היצע מתחרה ועבודות בנייה בשנים הקרובות
תכניות בנייה בסביבה
- רובע סירקין, פתח תקוה — מאושרת, 8,208 יח״ד, 0 מ׳, 2020
- הרחבת העיר אלעד — מאושרת, 3,980 יח״ד, 70 מ׳, 2020
- שכ' בילינסון — מאושרת, 10 יח״ד, 430 מ׳, 2003
- הוספת יח"ד בנחלות — בהפקדה, 1,342 יח״ד, 660 מ׳, 2022
- מתחם טבריה, עמישב פ"ת — בהפקדה, 765 יח״ד, 290 מ׳, 2026
- תכנית מתאר מפורטת לחיזוק מבנים ע"פי סעיף 23 לתמ"א 38- פת/2000/יח — בבדיקה, 1,000 יח״ד, 0 מ׳, 2022
- נוף נחלים - מגרשים 1101-1107 — בבדיקה, 10 יח״ד, 640 מ׳, 2018
להמשך
מקורות: רשות המסים (עסקאות), מנהל התכנון (תכניות). המידע אינו שומה, ייעוץ השקעות או התחייבות לשינוי עתידי במחירים.