תחזית שוק הנדל״ן ביוספטל, פתח תקווה
מגמת מחירים, עסקאות היסטוריות, תכניות בנייה והתחדשות עירונית בסביבה ותחזית מרקט 2 ביחס לעיר. נכון לאוגוסט 2026
הנתונים העיקריים
- מחיר חציוני למ״ר (12 חודשים): ₪28,408
- שינוי ב־12 חודשים: +10.8%
- שינוי ב־3 שנים: +21.3%
- שינוי ב־5 שנים: +49%
- עסקאות בשנה האחרונה: 18 (-25% מול השנה הקודמת)
- מול חציון פתח תקווה: +6%
- מגמת האזור: חיובית
- רמת ביטחון בנתונים: נמוכה (42/100)
- ציון פוטנציאל אזורי: 33/100 (חלש) — ב־20 מתוך 60 מצבים דומים בעבר השכונה עלתה יותר מעירה
מגמת מחיר למ״ר לפי שנה
- 2018: ₪18,000 (50 עסקאות)
- 2019: ₪17,633 (47 עסקאות)
- 2020: ₪18,538 (40 עסקאות)
- 2021: ₪18,956 (125 עסקאות)
- 2022: ₪22,768 (55 עסקאות)
- 2023: ₪26,486 (21 עסקאות)
- 2024: ₪28,772 (33 עסקאות)
- 2025: ₪27,623 (24 עסקאות)
תחזית ל־3 שנים
ב־3 השנים הקרובות המודל אינו צופה פער ברור בין יוספטל לבין פתח תקווה.
2026 מול 2025, ביחס לפתח תקווה: בין −21.2 ל־+19.9 נקודות (טווח שפגע ב־78% מהמקרים בבדיקת עבר; רחב, כי יש מעט עסקאות).
תחזית של אחוז מחיר ל־12, 36 ו־60 חודשים אינה מוצגת: בבדיקת עבר רוב התנועה במחירים הגיעה מהשוק הארצי, שנתונים מקומיים לא חוזים. היא תוצג כשמודל יעבור את הבדיקה, ותמיד כטווח עם רמת ביטחון.
שכונות דומות שכבר עברו את התהליך
מתוך 60 מצבים דומים ליוספטל של 2025, ב־20 (33%) השכונה עלתה יותר מעירה ב־3 השנים הבאות — בממוצע -1.7 נקודות ביחס לעיר (בבדיקת עבר: כיוון נכון ב־75% כשהפער ברור).
חמשת הדומים ביותר
- האגמים, אשקלון ב־2018: -23.6% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
- נווה אלון, עכו ב־2017: -1.9% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
- נווה הדרים, אשקלון ב־2015: +0.4% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
- היובל, אור עקיבא ב־2016: +6.3% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
- נאות בגין, יבנה ב־2016: +2.3% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
מה מחזק ומה עלול להחליש
מחזק
- המחיר למ״ר עלה ב־21.3% בשלוש השנים האחרונות
- 12,188 יח״ד בתכניות מאושרות בסביבה
עלול להחליש
- קצב העסקאות ירד ב־25% בשנה האחרונה
- כ־17,687 יח״ד מתוכננות בסביבה — היצע מתחרה ועבודות בנייה בשנים הקרובות
תכניות בנייה בסביבה
- רובע סירקין, פתח תקוה — מאושרת, 8,208 יח״ד, 20 מ׳, 2020
- הרחבת העיר אלעד — מאושרת, 3,980 יח״ד, 430 מ׳, 2020
- התחדשות עירונית יוספטל פתח תקווה — בהפקדה, 2,732 יח״ד, 0 מ׳, 2026
- פתח תקוה מטרו מזרח — בהפקדה, 1,534 יח״ד, 890 מ׳, 2026
- הגרא 7 - פת/מק/26/1239 — בהפקדה, 7 יח״ד, 850 מ׳, 2026
- אורבך 11 פת/ מק/ 1207/ 45 — בהפקדה, 6 יח״ד, 900 מ׳, 2022
- תכנית מתאר מפורטת לחיזוק מבנים ע"פי סעיף 23 לתמ"א 38- פת/2000/יח — בבדיקה, 1,000 יח״ד, 0 מ׳, 2022
- מתחם צירלסון - דון יוסף פ"ת — בבדיקה, 139 יח״ד, 340 מ׳, 2026
- רחוב אמיר בנימיני — בבדיקה, 40 יח״ד, 930 מ׳, 2018
- רחוב פפר יוסף 13 פתח תקוה — בבדיקה, 10 יח״ד, 680 מ׳, 2021
להמשך
מקורות: רשות המסים (עסקאות), מנהל התכנון (תכניות). המידע אינו שומה, ייעוץ השקעות או התחייבות לשינוי עתידי במחירים.