תחזית שוק הנדל״ן בהציפורים, מודיעין-מכבים-רעות

הנתונים העיקריים

• מחיר חציוני למ״ר (12 חודשים): ₪26,283
• שינוי ב־12 חודשים: -3.8%
• שינוי ב־3 שנים: -0.9%
• שינוי ב־5 שנים: +38.3%
• עסקאות בשנה האחרונה: 30 (+11% מול השנה הקודמת)
• מול חציון מודיעין-מכבים-רעות: +7%
• מגמת האזור: חלשה
• רמת ביטחון בנתונים: נמוכה (49/100)
• ציון פוטנציאל אזורי: 55/100 (יציב) — ב־33 מתוך 60 מצבים דומים בעבר השכונה עלתה יותר מעירה

מגמת מחיר למ״ר לפי שנה

• 2018: ₪21,121 (63 עסקאות)
• 2019: ₪19,403 (93 עסקאות)
• 2020: ₪19,187 (42 עסקאות)
• 2021: ₪19,540 (137 עסקאות)
• 2022: ₪26,776 (49 עסקאות)
• 2023: ₪25,615 (29 עסקאות)
• 2024: ₪27,011 (55 עסקאות)
• 2025: ₪26,538 (34 עסקאות)

תחזית ל־3 שנים

ב־3 השנים הקרובות המודל אינו צופה פער ברור בין הציפורים לבין מודיעין-מכבים-רעות.

2026 מול 2025, ביחס למודיעין-מכבים-רעות: בין −15.1 ל־+19.4 נקודות (טווח שפגע ב־78% מהמקרים בבדיקת עבר; רחב, כי יש מעט עסקאות).

תחזית של אחוז מחיר ל־12, 36 ו־60 חודשים אינה מוצגת: בבדיקת עבר רוב התנועה במחירים הגיעה מהשוק הארצי, שנתונים מקומיים לא חוזים. היא תוצג כשמודל יעבור את הבדיקה, ותמיד כטווח עם רמת ביטחון.

שכונות דומות שכבר עברו את התהליך

מתוך 60 מצבים דומים להציפורים של 2025, ב־33 (55%) השכונה עלתה יותר מעירה ב־3 השנים הבאות — בממוצע +1 נקודות ביחס לעיר (בבדיקת עבר: כיוון נכון ב־75% כשהפער ברור).

חמשת הדומים ביותר

• נווה זאב, באר שבע ב־2018: -3.9% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• גני ברנע, אשקלון ב־2019: +4.5% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• רובע ט"ו, אשדוד ב־2016: +1.1% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• רובע י"א, אשדוד ב־2019: -2.7% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• חלמיש, ערד ב־2019: 0% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי

מה מחזק ומה עלול להחליש

מחזק

• קצב העסקאות עלה ב־11% בשנה האחרונה
• 862 יח״ד בתכניות מאושרות בסביבה

עלול להחליש

• המחיר למ״ר ירד ב־0.9% בשלוש השנים האחרונות
• קצב העלייה במחירים התמתן בשנה האחרונה
• כ־2,204 יח״ד מתוכננות בסביבה — היצע מתחרה ועבודות בנייה בשנים הקרובות

תכניות בנייה בסביבה

• ספדי — מאושרת, 803 יח״ד, 430 מ׳, 1994
• מד/11 מודיעין -שכונת מורשת — מאושרת, 59 יח״ד, 650 מ׳, 2017
• הוספת יח"ד בנחלות — בהפקדה, 1,342 יח״ד, 940 מ׳, 2022

להמשך

• עסקאות שבוצעו בהציפורים
• אומדן שווי דירה בהציפורים
• דירות למכירה בהציפורים