תחזית שוק הנדל״ן בהמגינים, מודיעין-מכבים-רעות

הנתונים העיקריים

• מחיר חציוני למ״ר (12 חודשים): ₪23,391
• שינוי ב־12 חודשים: -12.8%
• שינוי ב־3 שנים: +12.2%
• שינוי ב־5 שנים: +41.2%
• עסקאות בשנה האחרונה: 50 (-19% מול השנה הקודמת)
• מול חציון מודיעין-מכבים-רעות: -4%
• מגמת האזור: שלילית
• רמת ביטחון בנתונים: בינונית (59/100)
• ציון פוטנציאל אזורי: 27/100 (שלילי) — ב־16 מתוך 60 מצבים דומים בעבר השכונה עלתה יותר מעירה

מגמת מחיר למ״ר לפי שנה

• 2018: ₪17,196 (99 עסקאות)
• 2019: ₪16,518 (139 עסקאות)
• 2020: ₪18,815 (109 עסקאות)
• 2021: ₪20,053 (147 עסקאות)
• 2022: ₪23,683 (64 עסקאות)
• 2023: ₪24,386 (39 עסקאות)
• 2024: ₪26,111 (69 עסקאות)
• 2025: ₪26,563 (59 עסקאות)

תחזית ל־3 שנים

ב־3 השנים הקרובות המודל אינו צופה פער ברור בין המגינים לבין מודיעין-מכבים-רעות.

2026 מול 2025, ביחס למודיעין-מכבים-רעות: בין −13.9 ל־+11.7 נקודות (טווח שפגע ב־78% מהמקרים בבדיקת עבר).

תחזית של אחוז מחיר ל־12, 36 ו־60 חודשים אינה מוצגת: בבדיקת עבר רוב התנועה במחירים הגיעה מהשוק הארצי, שנתונים מקומיים לא חוזים. היא תוצג כשמודל יעבור את הבדיקה, ותמיד כטווח עם רמת ביטחון.

שכונות דומות שכבר עברו את התהליך

מתוך 60 מצבים דומים להמגינים של 2025, ב־16 (27%) השכונה עלתה יותר מעירה ב־3 השנים הבאות — בממוצע -4.1 נקודות ביחס לעיר (בבדיקת עבר: כיוון נכון ב־75% כשהפער ברור).

חמשת הדומים ביותר

• קרית מנחם, ירושלים ב־2021: -11.6% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• קרית שרת מערב, חולון ב־2022: -3.6% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• רמת בלפור, מגדל העמק ב־2019: +1.6% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• קריית ים ג, קריית ים ב־2017: -3.1% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• רחובות הצעירה, רחובות ב־2015: -4.2% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי

מה מחזק ומה עלול להחליש

מחזק

• המחיר למ״ר עלה ב־12.2% בשלוש השנים האחרונות

עלול להחליש

• קצב העסקאות ירד ב־19% בשנה האחרונה
• קצב העלייה במחירים התמתן בשנה האחרונה
• כ־1,342 יח״ד מתוכננות בסביבה — היצע מתחרה ועבודות בנייה בשנים הקרובות

תכניות בנייה בסביבה

• הוספת יח"ד בנחלות — בהפקדה, 1,342 יח״ד, 0 מ׳, 2022

להמשך

• עסקאות שבוצעו בהמגינים
• אומדן שווי דירה בהמגינים
• דירות למכירה בהמגינים