תחזית שוק הנדל״ן בשיכוני מזרחי, כפר סבא

מגמת מחירים, עסקאות היסטוריות, תכניות בנייה והתחדשות עירונית בסביבה ותחזית מרקט 2 ביחס לעיר. נכון למרץ 2026

הנתונים העיקריים

  • מחיר חציוני למ״ר (12 חודשים): ₪25,743
  • שינוי ב־12 חודשים: -10.5%
  • שינוי ב־3 שנים: -12.5%
  • שינוי ב־5 שנים: +52.2%
  • עסקאות בשנה האחרונה: 12 (-57% מול השנה הקודמת)
  • מול חציון כפר סבא: -6%
  • מגמת האזור: שלילית
  • רמת ביטחון בנתונים: נמוכה (38/100)
  • ציון פוטנציאל אזורי: 62/100 (חיובי) — ב־37 מתוך 60 מצבים דומים בעבר השכונה עלתה יותר מעירה

מגמת מחיר למ״ר לפי שנה

  • 2018: ₪17,326 (22 עסקאות)
  • 2019: ₪19,855 (26 עסקאות)
  • 2020: ₪18,145 (26 עסקאות)
  • 2021: ₪20,789 (35 עסקאות)
  • 2022: ₪31,557 (21 עסקאות)
  • 2023: ₪30,189 (11 עסקאות)
  • 2024: ₪28,390 (20 עסקאות)
  • 2025: ₪27,623 (26 עסקאות)

תחזית ל־3 שנים

ב־3 השנים הקרובות שיכוני מזרחי צפויה לעלות יותר מכפר סבא (תחזית יחסית לעיר; בבדיקת עבר הכיוון נכון ב־70% מהמקרים).

2026 מול 2025, ביחס לכפר סבא: בין −15.7 ל־+20.5 נקודות (טווח שפגע ב־78% מהמקרים בבדיקת עבר; רחב, כי יש מעט עסקאות).

תחזית של אחוז מחיר ל־12, 36 ו־60 חודשים אינה מוצגת: בבדיקת עבר רוב התנועה במחירים הגיעה מהשוק הארצי, שנתונים מקומיים לא חוזים. היא תוצג כשמודל יעבור את הבדיקה, ותמיד כטווח עם רמת ביטחון.

שכונות דומות שכבר עברו את התהליך

מתוך 60 מצבים דומים לשיכוני מזרחי של 2025, ב־37 (62%) השכונה עלתה יותר מעירה ב־3 השנים הבאות — בממוצע +2.6 נקודות ביחס לעיר (בבדיקת עבר: כיוון נכון ב־75% כשהפער ברור).

חמשת הדומים ביותר

  • רובע י"ב, אשדוד ב־2020: +8.3% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
  • צפון יפו, תל אביב יפו ב־2022: -13.8% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
  • מרכז העיר, בת ים ב־2016: -0.3% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
  • רובע י"ג, אשדוד ב־2022: +3% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
  • מרכז העיר, חדרה ב־2015: +2% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי

מה מחזק ומה עלול להחליש

מחזק

  • המחיר למ״ר נמוך ב־6% מחציון העיר

עלול להחליש

  • המחיר למ״ר ירד ב־12.5% בשלוש השנים האחרונות
  • קצב העסקאות ירד ב־57% בשנה האחרונה
  • קצב העלייה במחירים התמתן בשנה האחרונה

תכניות בנייה בסביבה

להמשך

מקורות: רשות המסים (עסקאות), מנהל התכנון (תכניות). המידע אינו שומה, ייעוץ השקעות או התחייבות לשינוי עתידי במחירים.