כמה עולה מטר רבוע בקטמונים, ירושלים?

המחיר החציוני למ״ר בקטמונים ב־12 החודשים האחרונים הוא ₪41,608, לפי 118 עסקאות שדווחו לרשות המסים — 15% מעל לחציון ירושלים.

האם מחירי הדירות בקטמונים עולים?

בשנה האחרונה המחיר החציוני למ״ר השתנה ב־+23.9%. בשלוש השנים האחרונות: +33.7%. בחמש השנים האחרונות: +42%.

אילו תכניות בנייה יש ליד קטמונים?

עד 1 ק״מ ממרכז השכונה יש 37 תכניות מגורים עם כ־4,220 יחידות דיור, 5 מהן מאושרות (מנהל התכנון).

מה התחזית לנדל״ן בקטמונים?

לפי מודל מרקט 2, ב־3 השנים הקרובות קטמונים צפויה לנוע בדומה לירושלים. זו תחזית יחסית לעיר בלבד: בבדיקת עבר על 2015–2025 הכיוון היה נכון ב־70% מהמקרים שבהם המודל צפה פער ברור. תחזית של אחוז מחיר אינה מוצגת, כי לא עברה את הבדיקה.

תחזית שוק הנדל״ן בקטמונים, ירושלים

מגמת מחירים, עסקאות היסטוריות, תכניות בנייה והתחדשות עירונית בסביבה ותחזית מרקט 2 ביחס לעיר. נכון לאוגוסט 2026

הנתונים העיקריים

מחיר חציוני למ״ר (12 חודשים): ₪41,608
שינוי ב־12 חודשים: +23.9%
שינוי ב־3 שנים: +33.7%
שינוי ב־5 שנים: +42%
עסקאות בשנה האחרונה: 118 (-73% מול השנה הקודמת)
מול חציון ירושלים: +15%
מגמת האזור: חיובית
רמת ביטחון בנתונים: גבוהה (99/100)
ציון פוטנציאל אזורי: 27/100 (שלילי) — ב־16 מתוך 60 מצבים דומים בעבר השכונה עלתה יותר מעירה

מגמת מחיר למ״ר לפי שנה

2018: ₪26,667 (101 עסקאות)
2019: ₪26,866 (115 עסקאות)
2020: ₪28,302 (121 עסקאות)
2021: ₪28,333 (219 עסקאות)
2022: ₪30,064 (382 עסקאות)
2023: ₪37,375 (226 עסקאות)
2024: ₪34,011 (827 עסקאות)
2025: ₪40,184 (335 עסקאות)

תחזית ל־3 שנים

ב־3 השנים הקרובות המודל אינו צופה פער ברור בין קטמונים לבין ירושלים.

2026 מול 2025, ביחס לירושלים: בין −9.8 ל־+3.5 נקודות (טווח שפגע ב־78% מהמקרים בבדיקת עבר).

תחזית של אחוז מחיר ל־12, 36 ו־60 חודשים אינה מוצגת: בבדיקת עבר רוב התנועה במחירים הגיעה מהשוק הארצי, שנתונים מקומיים לא חוזים. היא תוצג כשמודל יעבור את הבדיקה, ותמיד כטווח עם רמת ביטחון.

שכונות דומות שכבר עברו את התהליך

מתוך 60 מצבים דומים לקטמונים של 2025, ב־16 (27%) השכונה עלתה יותר מעירה ב־3 השנים הבאות — בממוצע -4.6 נקודות ביחס לעיר (בבדיקת עבר: כיוון נכון ב־75% כשהפער ברור).

חמשת הדומים ביותר

קרית בנימין, קריית אתא ב־2020: +8.7% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
בורוכוב, גבעתיים ב־2017: -1.5% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
נווה אביבים וסביבתה, תל אביב יפו ב־2015: -7.9% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
קריית אליהו, חיפה ב־2018: -14.8% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
משכנות זבולון, נתניה ב־2016: -1.2% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי

מה מחזק ומה עלול להחליש

מחזק

המחיר למ״ר עלה ב־33.7% בשלוש השנים האחרונות
561 יח״ד בתכניות מאושרות בסביבה

עלול להחליש

קצב העסקאות ירד ב־73% בשנה האחרונה
המחיר למ״ר גבוה ב־15% מחציון העיר — מרווח עלייה קטן יותר
כ־4,220 יח״ד מתוכננות בסביבה — היצע מתחרה ועבודות בנייה בשנים הקרובות

תכניות בנייה בסביבה

מתחם משתלת חוות הנוער הציוני- שכונת קטמון, ירושלים — מאושרת, 207 יח״ד, 430 מ׳, 2017
התחדשות עירונית בן זכאי 31, ירושלים. — מאושרת, 155 יח״ד, 570 מ׳, 2026
פינוי בינוי רחוב סן מרטין 19-21, ירושלים — מאושרת, 112 יח״ד, 780 מ׳, 2026
מגורים ומעונות יום בין הרחובות אלעזר בן יאיר אלכסנדריון, ירושלים — מאושרת, 62 יח״ד, 350 מ׳, 2023
התחדשות עירונית ברחוב ניקנור 30, ירושלים — מאושרת, 25 יח״ד, 280 מ׳, 2026
מתחמים לאורך ציר הרק"ל - מתחם דב יוסף — בהפקדה, 467 יח״ד, 780 מ׳, 2026
מתחם ברל לוקר 25-26 ירושלים — בהפקדה, 220 יח״ד, 710 מ׳
יהודה הנשיא 24, ירושלים — בהפקדה, 109 יח״ד, 100 מ׳, 2026
התחדשות עירונית ברחוב חזקיהו המלך 39-45 — בהפקדה, 109 יח״ד, 800 מ׳, 2026
התחדשות עירונית- קצנלסון 6 — בהפקדה, 79 יח״ד, 700 מ׳, 2026

להמשך

מקורות: רשות המסים (עסקאות), מנהל התכנון (תכניות). המידע אינו שומה, ייעוץ השקעות או התחייבות לשינוי עתידי במחירים.