תחזית שוק הנדל״ן בקטמון הישנה, ירושלים

מגמת מחירים, עסקאות היסטוריות, תכניות בנייה והתחדשות עירונית בסביבה ותחזית מרקט 2 ביחס לעיר. נכון לאוגוסט 2026

הנתונים העיקריים

  • מחיר חציוני למ״ר (12 חודשים): ₪51,976
  • שינוי ב־12 חודשים: +13.9%
  • שינוי ב־3 שנים: +18.7%
  • שינוי ב־5 שנים: +41.2%
  • עסקאות בשנה האחרונה: 58 (-44% מול השנה הקודמת)
  • מול חציון ירושלים: +44%
  • מגמת האזור: חיובית
  • רמת ביטחון בנתונים: בינונית (70/100)
  • ציון פוטנציאל אזורי: 27/100 (שלילי) — ב־16 מתוך 60 מצבים דומים בעבר השכונה עלתה יותר מעירה

מגמת מחיר למ״ר לפי שנה

  • 2018: ₪32,831 (84 עסקאות)
  • 2019: ₪33,929 (55 עסקאות)
  • 2020: ₪34,000 (67 עסקאות)
  • 2021: ₪36,285 (136 עסקאות)
  • 2022: ₪40,446 (107 עסקאות)
  • 2023: ₪43,790 (83 עסקאות)
  • 2024: ₪44,562 (94 עסקאות)
  • 2025: ₪48,000 (107 עסקאות)

תחזית ל־3 שנים

ב־3 השנים הקרובות קטמון הישנה צפויה לעלות פחות מירושלים (תחזית יחסית לעיר; בבדיקת עבר הכיוון נכון ב־70% מהמקרים).

2026 מול 2025, ביחס לירושלים: בין −13.1 ל־+6.4 נקודות (טווח שפגע ב־78% מהמקרים בבדיקת עבר).

תחזית של אחוז מחיר ל־12, 36 ו־60 חודשים אינה מוצגת: בבדיקת עבר רוב התנועה במחירים הגיעה מהשוק הארצי, שנתונים מקומיים לא חוזים. היא תוצג כשמודל יעבור את הבדיקה, ותמיד כטווח עם רמת ביטחון.

שכונות דומות שכבר עברו את התהליך

מתוך 60 מצבים דומים לקטמון הישנה של 2025, ב־16 (27%) השכונה עלתה יותר מעירה ב־3 השנים הבאות — בממוצע -6 נקודות ביחס לעיר (בבדיקת עבר: כיוון נכון ב־75% כשהפער ברור).

חמשת הדומים ביותר

  • רמת שאול, חיפה ב־2018: -10.5% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
  • בית הכרם, ירושלים ב־2020: -5.9% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
  • סביוני הכרמל, חיפה ב־2019: -4.1% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
  • לב העיר, תל אביב יפו ב־2022: -13.4% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
  • כרמל מערבי, חיפה ב־2016: -13.3% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי

מה מחזק ומה עלול להחליש

מחזק

  • המחיר למ״ר עלה ב־18.7% בשלוש השנים האחרונות
  • 362 יח״ד בתכניות מאושרות בסביבה

עלול להחליש

  • קצב העסקאות ירד ב־44% בשנה האחרונה
  • המחיר למ״ר גבוה ב־44% מחציון העיר — מרווח עלייה קטן יותר
  • כ־2,958 יח״ד מתוכננות בסביבה — היצע מתחרה ועבודות בנייה בשנים הקרובות

תכניות בנייה בסביבה

להמשך

מקורות: רשות המסים (עסקאות), מנהל התכנון (תכניות). המידע אינו שומה, ייעוץ השקעות או התחייבות לשינוי עתידי במחירים.