תחזית שוק הנדל״ן במרכז העיר, ירושלים

מגמת מחירים, עסקאות היסטוריות, תכניות בנייה והתחדשות עירונית בסביבה ותחזית מרקט 2 ביחס לעיר. נכון לאוגוסט 2026

הנתונים העיקריים

  • מחיר חציוני למ״ר (12 חודשים): ₪46,250
  • שינוי ב־12 חודשים: -1.3%
  • שינוי ב־3 שנים: +11.5%
  • שינוי ב־5 שנים: +12.4%
  • עסקאות בשנה האחרונה: 83 (-35% מול השנה הקודמת)
  • מול חציון ירושלים: +28%
  • מגמת האזור: יציבה
  • רמת ביטחון בנתונים: גבוהה (86/100)
  • ציון פוטנציאל אזורי: 50/100 (יציב) — ב־30 מתוך 60 מצבים דומים בעבר השכונה עלתה יותר מעירה

מגמת מחיר למ״ר לפי שנה

  • 2018: ₪34,444 (106 עסקאות)
  • 2019: ₪40,471 (151 עסקאות)
  • 2020: ₪42,389 (174 עסקאות)
  • 2021: ₪43,152 (225 עסקאות)
  • 2022: ₪42,745 (161 עסקאות)
  • 2023: ₪57,407 (151 עסקאות)
  • 2024: ₪46,499 (128 עסקאות)
  • 2025: ₪47,656 (111 עסקאות)

תחזית ל־3 שנים

ב־3 השנים הקרובות מרכז העיר צפויה לעלות פחות מירושלים (תחזית יחסית לעיר; בבדיקת עבר הכיוון נכון ב־70% מהמקרים).

2026 מול 2025, ביחס לירושלים: בין −7.3 ל־+9.5 נקודות (טווח שפגע ב־78% מהמקרים בבדיקת עבר).

תחזית של אחוז מחיר ל־12, 36 ו־60 חודשים אינה מוצגת: בבדיקת עבר רוב התנועה במחירים הגיעה מהשוק הארצי, שנתונים מקומיים לא חוזים. היא תוצג כשמודל יעבור את הבדיקה, ותמיד כטווח עם רמת ביטחון.

שכונות דומות שכבר עברו את התהליך

מתוך 60 מצבים דומים למרכז העיר של 2025, ב־30 (50%) השכונה עלתה יותר מעירה ב־3 השנים הבאות — בממוצע +0.9 נקודות ביחס לעיר (בבדיקת עבר: כיוון נכון ב־75% כשהפער ברור).

חמשת הדומים ביותר

  • חוף הים והמלונות, נתניה ב־2016: -1% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
  • כרמל מערבי, חיפה ב־2018: -4.7% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
  • נוף הטיילת, נתניה ב־2019: +8.7% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
  • מקור ברוך, ירושלים ב־2017: +7.8% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
  • זאב, נוף הגליל ב־2016: +12.7% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי

מה מחזק ומה עלול להחליש

מחזק

  • המחיר למ״ר עלה ב־11.5% בשלוש השנים האחרונות
  • 432 יח״ד בתכניות מאושרות בסביבה

עלול להחליש

  • קצב העסקאות ירד ב־35% בשנה האחרונה
  • קצב העלייה במחירים התמתן בשנה האחרונה
  • המחיר למ״ר גבוה ב־28% מחציון העיר — מרווח עלייה קטן יותר
  • כ־2,556 יח״ד מתוכננות בסביבה — היצע מתחרה ועבודות בנייה בשנים הקרובות

תכניות בנייה בסביבה

להמשך

מקורות: רשות המסים (עסקאות), מנהל התכנון (תכניות). המידע אינו שומה, ייעוץ השקעות או התחייבות לשינוי עתידי במחירים.