תחזית שוק הנדל״ן במנחת-מלחה, ירושלים

הנתונים העיקריים

• מחיר חציוני למ״ר (12 חודשים): ₪29,936
• שינוי ב־12 חודשים: 0%
• שינוי ב־3 שנים: -1.5%
• שינוי ב־5 שנים: +25.1%
• עסקאות בשנה האחרונה: 47 (+34% מול השנה הקודמת)
• מול חציון ירושלים: -17%
• מגמת האזור: יציבה
• רמת ביטחון בנתונים: בינונית (67/100)
• ציון פוטנציאל אזורי: 77/100 (גבוה) — ב־46 מתוך 60 מצבים דומים בעבר השכונה עלתה יותר מעירה

מגמת מחיר למ״ר לפי שנה

• 2018: ₪23,077 (19 עסקאות)
• 2019: ₪20,735 (200 עסקאות)
• 2020: ₪23,649 (120 עסקאות)
• 2021: ₪23,980 (128 עסקאות)
• 2022: ₪30,027 (58 עסקאות)
• 2023: ₪20,003 (224 עסקאות)
• 2024: ₪36,767 (39 עסקאות)
• 2025: ₪29,581 (51 עסקאות)

תחזית ל־3 שנים

ב־3 השנים הקרובות מנחת-מלחה צפויה לעלות יותר מירושלים (תחזית יחסית לעיר; בבדיקת עבר הכיוון נכון ב־70% מהמקרים).

2026 מול 2025, ביחס לירושלים: בין −13.7 ל־+22.4 נקודות (טווח שפגע ב־78% מהמקרים בבדיקת עבר; רחב, כי יש מעט עסקאות).

תחזית של אחוז מחיר ל־12, 36 ו־60 חודשים אינה מוצגת: בבדיקת עבר רוב התנועה במחירים הגיעה מהשוק הארצי, שנתונים מקומיים לא חוזים. היא תוצג כשמודל יעבור את הבדיקה, ותמיד כטווח עם רמת ביטחון.

שכונות דומות שכבר עברו את התהליך

מתוך 60 מצבים דומים למנחת-מלחה של 2025, ב־46 (77%) השכונה עלתה יותר מעירה ב־3 השנים הבאות — בממוצע +7.4 נקודות ביחס לעיר (בבדיקת עבר: כיוון נכון ב־75% כשהפער ברור).

חמשת הדומים ביותר

• קריית יוספטל, נהריה ב־2022: +10.3% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• שיכון ותיקים, חולון ב־2018: +19.4% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• גיורא, טירת כרמל ב־2018: +2.1% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• בן גוריון, שדרות ב־2020: +25.9% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• קריית אליהו, חיפה ב־2019: +4.2% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי

מה מחזק ומה עלול להחליש

מחזק

• קצב העסקאות עלה ב־34% בשנה האחרונה
• המחיר למ״ר נמוך ב־17% מחציון העיר
• 1,381 יח״ד בתכניות מאושרות בסביבה

עלול להחליש

• המחיר למ״ר ירד ב־1.5% בשלוש השנים האחרונות
• כ־3,341 יח״ד מתוכננות בסביבה — היצע מתחרה ועבודות בנייה בשנים הקרובות

תכניות בנייה בסביבה

• מתחם הנורית — מאושרת, 1,060 יח״ד, 540 מ׳, 2020
• תכנית מפורטת, מתחם הציונות, קרית יובל — מאושרת, 210 יח״ד, 410 מ׳, 2024
• מורדות מנחת — מאושרת, 79 יח״ד, 60 מ׳, 2016
• קוסטה ריקה — מאושרת, 32 יח״ד, 550 מ׳, 2008
• התחדשות עירונית רחוב בוליביה 5-7, ירושלים — בהפקדה, 157 יח״ד, 630 מ׳
• שינוי תכנית 101-0574178 הגדלת שטחים ואיחוד וחלוקה — בהפקדה, 68 יח״ד, 610 מ׳, 2026
• אלה רזידנס — בהפקדה, 32 יח״ד, 350 מ׳, 2026
• התחדשות עירונית ברחובות שטרן ובוליביה, ירושלים — בבדיקה, 438 יח״ד, 450 מ׳, 2026
• התחדשות עירונית רח' קוסטה ריקה 11-21, ירושלים — בבדיקה, 317 יח״ד, 930 מ׳, 2026
• מתחם הנורית 3 — בבדיקה, 214 יח״ד, 890 מ׳, 2026

להמשך

• עסקאות שבוצעו במנחת-מלחה
• אומדן שווי דירה במנחת-מלחה
• דירות למכירה במנחת-מלחה