תחזית שוק הנדל״ן בחומת שמואל-הר חומה, ירושלים

מגמת מחירים, עסקאות היסטוריות, תכניות בנייה והתחדשות עירונית בסביבה ותחזית מרקט 2 ביחס לעיר. נכון לאוגוסט 2026

הנתונים העיקריים

  • מחיר חציוני למ״ר (12 חודשים): ₪28,386
  • שינוי ב־12 חודשים: -0.1%
  • שינוי ב־3 שנים: +14.4%
  • שינוי ב־5 שנים: +39.2%
  • עסקאות בשנה האחרונה: 110 (-38% מול השנה הקודמת)
  • מול חציון ירושלים: -21%
  • מגמת האזור: יציבה
  • רמת ביטחון בנתונים: גבוהה (96/100)
  • ציון פוטנציאל אזורי: 67/100 (חיובי) — ב־40 מתוך 60 מצבים דומים בעבר השכונה עלתה יותר מעירה

מגמת מחיר למ״ר לפי שנה

  • 2018: ₪19,535 (175 עסקאות)
  • 2019: ₪20,000 (199 עסקאות)
  • 2020: ₪20,182 (195 עסקאות)
  • 2021: ₪21,306 (286 עסקאות)
  • 2022: ₪24,545 (238 עסקאות)
  • 2023: ₪26,237 (148 עסקאות)
  • 2024: ₪27,179 (432 עסקאות)
  • 2025: ₪28,090 (177 עסקאות)

תחזית ל־3 שנים

ב־3 השנים הקרובות חומת שמואל-הר חומה צפויה לעלות יותר מירושלים (תחזית יחסית לעיר; בבדיקת עבר הכיוון נכון ב־70% מהמקרים).

2026 מול 2025, ביחס לירושלים: בין −3 ל־+13.1 נקודות (טווח שפגע ב־78% מהמקרים בבדיקת עבר).

תחזית של אחוז מחיר ל־12, 36 ו־60 חודשים אינה מוצגת: בבדיקת עבר רוב התנועה במחירים הגיעה מהשוק הארצי, שנתונים מקומיים לא חוזים. היא תוצג כשמודל יעבור את הבדיקה, ותמיד כטווח עם רמת ביטחון.

שכונות דומות שכבר עברו את התהליך

מתוך 60 מצבים דומים לחומת שמואל-הר חומה של 2025, ב־40 (67%) השכונה עלתה יותר מעירה ב־3 השנים הבאות — בממוצע +5.4 נקודות ביחס לעיר (בבדיקת עבר: כיוון נכון ב־75% כשהפער ברור).

חמשת הדומים ביותר

  • גבעת שרת, בית שמש ב־2018: -0.9% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
  • נווה דקלים, ראשון לציון ב־2016: +9.6% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
  • גבעת הרקפות, קריית אתא ב־2018: +6.8% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
  • גילה, ירושלים ב־2020: +8.5% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
  • תל גיבורים, בני ברק ב־2016: -0.9% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי

מה מחזק ומה עלול להחליש

מחזק

  • המחיר למ״ר עלה ב־14.4% בשלוש השנים האחרונות
  • המחיר למ״ר נמוך ב־21% מחציון העיר
  • 130 יח״ד בתכניות מאושרות בסביבה

עלול להחליש

  • קצב העסקאות ירד ב־38% בשנה האחרונה
  • קצב העלייה במחירים התמתן בשנה האחרונה
  • כ־1,016 יח״ד מתוכננות בסביבה — היצע מתחרה ועבודות בנייה בשנים הקרובות

תכניות בנייה בסביבה

להמשך

מקורות: רשות המסים (עסקאות), מנהל התכנון (תכניות). המידע אינו שומה, ייעוץ השקעות או התחייבות לשינוי עתידי במחירים.