תחזית שוק הנדל״ן בהבוכרים, ירושלים

מגמת מחירים, עסקאות היסטוריות, תכניות בנייה והתחדשות עירונית בסביבה ותחזית מרקט 2 ביחס לעיר. נכון ליולי 2026

הנתונים העיקריים

  • מחיר חציוני למ״ר (12 חודשים): ₪47,694
  • שינוי ב־12 חודשים: +7.8%
  • שינוי ב־3 שנים: +16.6%
  • שינוי ב־5 שנים: +52%
  • עסקאות בשנה האחרונה: 16 (-45% מול השנה הקודמת)
  • מול חציון ירושלים: +32%
  • מגמת האזור: חיובית
  • רמת ביטחון בנתונים: נמוכה (41/100)
  • ציון פוטנציאל אזורי: 67/100 (חיובי) — ב־40 מתוך 60 מצבים דומים בעבר השכונה עלתה יותר מעירה

מגמת מחיר למ״ר לפי שנה

  • 2018: ₪26,450 (34 עסקאות)
  • 2019: ₪25,848 (36 עסקאות)
  • 2020: ₪27,880 (20 עסקאות)
  • 2021: ₪30,144 (46 עסקאות)
  • 2022: ₪36,366 (52 עסקאות)
  • 2023: ₪42,222 (19 עסקאות)
  • 2024: ₪46,112 (38 עסקאות)
  • 2025: ₪42,388 (23 עסקאות)

תחזית ל־3 שנים

ב־3 השנים הקרובות המודל אינו צופה פער ברור בין הבוכרים לבין ירושלים.

2026 מול 2025, ביחס לירושלים: בין −19.5 ל־+18.5 נקודות (טווח שפגע ב־78% מהמקרים בבדיקת עבר; רחב, כי יש מעט עסקאות).

תחזית של אחוז מחיר ל־12, 36 ו־60 חודשים אינה מוצגת: בבדיקת עבר רוב התנועה במחירים הגיעה מהשוק הארצי, שנתונים מקומיים לא חוזים. היא תוצג כשמודל יעבור את הבדיקה, ותמיד כטווח עם רמת ביטחון.

שכונות דומות שכבר עברו את התהליך

מתוך 60 מצבים דומים להבוכרים של 2025, ב־40 (67%) השכונה עלתה יותר מעירה ב־3 השנים הבאות — בממוצע +9.6 נקודות ביחס לעיר (בבדיקת עבר: כיוון נכון ב־75% כשהפער ברור).

חמשת הדומים ביותר

  • זכרון משה, ירושלים ב־2015: +8.6% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
  • נאות יצחק רבין, שדרות ב־2020: +26% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
  • נחלאות, ירושלים ב־2017: +20.1% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
  • נווה צדק, תל אביב יפו ב־2017: +26.6% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
  • כרם אברהם, ירושלים ב־2020: -1% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי

מה מחזק ומה עלול להחליש

מחזק

  • המחיר למ״ר עלה ב־16.6% בשלוש השנים האחרונות
  • 443 יח״ד בתכניות מאושרות בסביבה

עלול להחליש

  • קצב העסקאות ירד ב־45% בשנה האחרונה
  • המחיר למ״ר גבוה ב־32% מחציון העיר — מרווח עלייה קטן יותר
  • כ־3,470 יח״ד מתוכננות בסביבה — היצע מתחרה ועבודות בנייה בשנים הקרובות

תכניות בנייה בסביבה

להמשך

מקורות: רשות המסים (עסקאות), מנהל התכנון (תכניות). המידע אינו שומה, ייעוץ השקעות או התחייבות לשינוי עתידי במחירים.