כמה עולה מטר רבוע בגבעת שאול, ירושלים?

המחיר החציוני למ״ר בגבעת שאול ב־12 החודשים האחרונים הוא ₪39,286, לפי 49 עסקאות שדווחו לרשות המסים — 9% מעל לחציון ירושלים.

האם מחירי הדירות בגבעת שאול עולים?

בשנה האחרונה המחיר החציוני למ״ר השתנה ב־-1.1%. בשלוש השנים האחרונות: +25%. בחמש השנים האחרונות: +51.3%.

אילו תכניות בנייה יש ליד גבעת שאול?

עד 1 ק״מ ממרכז השכונה יש 25 תכניות מגורים עם כ־5,752 יחידות דיור, 4 מהן מאושרות (מנהל התכנון).

מה התחזית לנדל״ן בגבעת שאול?

לפי מודל מרקט 2, ב־3 השנים הקרובות גבעת שאול צפויה לנוע בדומה לירושלים. זו תחזית יחסית לעיר בלבד: בבדיקת עבר על 2015–2025 הכיוון היה נכון ב־70% מהמקרים שבהם המודל צפה פער ברור. תחזית של אחוז מחיר אינה מוצגת, כי לא עברה את הבדיקה.

תחזית שוק הנדל״ן בגבעת שאול, ירושלים

מגמת מחירים, עסקאות היסטוריות, תכניות בנייה והתחדשות עירונית בסביבה ותחזית מרקט 2 ביחס לעיר. נכון לאוגוסט 2026

הנתונים העיקריים

מחיר חציוני למ״ר (12 חודשים): ₪39,286
שינוי ב־12 חודשים: -1.1%
שינוי ב־3 שנים: +25%
שינוי ב־5 שנים: +51.3%
עסקאות בשנה האחרונה: 49 (-31% מול השנה הקודמת)
מול חציון ירושלים: +9%
מגמת האזור: יציבה
רמת ביטחון בנתונים: בינונית (72/100)
ציון פוטנציאל אזורי: 37/100 (חלש) — ב־22 מתוך 60 מצבים דומים בעבר השכונה עלתה יותר מעירה

מגמת מחיר למ״ר לפי שנה

2018: ₪24,679 (68 עסקאות)
2019: ₪27,250 (49 עסקאות)
2020: ₪26,753 (46 עסקאות)
2021: ₪26,897 (85 עסקאות)
2022: ₪32,386 (67 עסקאות)
2023: ₪36,890 (86 עסקאות)
2024: ₪37,476 (195 עסקאות)
2025: ₪40,476 (93 עסקאות)

תחזית ל־3 שנים

ב־3 השנים הקרובות המודל אינו צופה פער ברור בין גבעת שאול לבין ירושלים.

2026 מול 2025, ביחס לירושלים: בין −13.3 ל־+9.1 נקודות (טווח שפגע ב־78% מהמקרים בבדיקת עבר).

תחזית של אחוז מחיר ל־12, 36 ו־60 חודשים אינה מוצגת: בבדיקת עבר רוב התנועה במחירים הגיעה מהשוק הארצי, שנתונים מקומיים לא חוזים. היא תוצג כשמודל יעבור את הבדיקה, ותמיד כטווח עם רמת ביטחון.

שכונות דומות שכבר עברו את התהליך

מתוך 60 מצבים דומים לגבעת שאול של 2025, ב־22 (37%) השכונה עלתה יותר מעירה ב־3 השנים הבאות — בממוצע -2.2 נקודות ביחס לעיר (בבדיקת עבר: כיוון נכון ב־75% כשהפער ברור).

חמשת הדומים ביותר

זכרון משה, ירושלים ב־2018: -0.3% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
נווה אילן, אשקלון ב־2022: -12.3% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
רובע ג, אשדוד ב־2020: -1.3% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
נופי סלע, מעלה אדומים ב־2016: -4.3% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
קרית רבין, חולון ב־2022: +1.9% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי

מה מחזק ומה עלול להחליש

מחזק

המחיר למ״ר עלה ב־25% בשלוש השנים האחרונות
535 יח״ד בתכניות מאושרות בסביבה

עלול להחליש

קצב העסקאות ירד ב־31% בשנה האחרונה
קצב העלייה במחירים התמתן בשנה האחרונה
כ־5,752 יח״ד מתוכננות בסביבה — היצע מתחרה ועבודות בנייה בשנים הקרובות

תכניות בנייה בסביבה

ליפתא — מאושרת, 236 יח״ד, 410 מ׳, 2006
התחדשות עירונית רח' אהליאב 4-14 ורח' ירמיהו 74-76 ירושלים — מאושרת, 236 יח״ד, 890 מ׳, 2025
בית שמעון-בניין חדש למגורים ומסחר, ברח' כנפי נשרים 18,ירושלים. — מאושרת, 38 יח״ד, 230 מ׳, 2026
הריסת בנין קיים והקמת בנין חדש ברח' כנפי נשרים 12, ירושלים. — מאושרת, 25 יח״ד, 210 מ׳, 2025
רחוב כרמון 14-20, התחדשות עירונית — בהפקדה, 178 יח״ד, 980 מ׳, 2026
מבנה מגורים ומסחר ברח' ירמיהו 72 רוממה, ירושלים — בהפקדה, 80 יח״ד, 990 מ׳, 2026
הריסת מבנה קיים ובניית בנין מגורים חדש ברחוב שדרות הרצל 42, ירושלים — בהפקדה, 48 יח״ד, 750 מ׳, 2026
מתחם זכרון יעקב-שכונת רוממה, ירושלים — בהפקדה, 48 יח״ד, 950 מ׳, 2022
רחוב גת 2 ירושלים — בהפקדה, 36 יח״ד, 550 מ׳, 2026
תוספת 2 קומות ו-8 יח"ד חדשות ברח' שפרה 5 קרית משה, ירושלים — בהפקדה, 8 יח״ד, 380 מ׳, 2026

להמשך

מקורות: רשות המסים (עסקאות), מנהל התכנון (תכניות). המידע אינו שומה, ייעוץ השקעות או התחייבות לשינוי עתידי במחירים.