תחזית שוק הנדל״ן בגבעת משואה, ירושלים

הנתונים העיקריים

• מחיר חציוני למ״ר (12 חודשים): ₪32,476
• שינוי ב־12 חודשים: -2.5%
• שינוי ב־3 שנים: +15.1%
• שינוי ב־5 שנים: +35.5%
• עסקאות בשנה האחרונה: 22 (-15% מול השנה הקודמת)
• מול חציון ירושלים: -10%
• מגמת האזור: חלשה
• רמת ביטחון בנתונים: נמוכה (42/100)
• ציון פוטנציאל אזורי: 60/100 (חיובי) — ב־36 מתוך 60 מצבים דומים בעבר השכונה עלתה יותר מעירה

מגמת מחיר למ״ר לפי שנה

• 2018: ₪22,198 (21 עסקאות)
• 2019: ₪25,093 (28 עסקאות)
• 2020: ₪25,336 (27 עסקאות)
• 2021: ₪24,938 (31 עסקאות)
• 2022: ₪29,815 (30 עסקאות)
• 2023: ₪33,841 (10 עסקאות)
• 2024: ₪32,241 (22 עסקאות)
• 2025: ₪34,324 (27 עסקאות)

תחזית ל־3 שנים

ב־3 השנים הקרובות גבעת משואה צפויה לעלות יותר מירושלים (תחזית יחסית לעיר; בבדיקת עבר הכיוון נכון ב־70% מהמקרים).

2026 מול 2025, ביחס לירושלים: בין −16.7 ל־+22 נקודות (טווח שפגע ב־78% מהמקרים בבדיקת עבר; רחב, כי יש מעט עסקאות).

תחזית של אחוז מחיר ל־12, 36 ו־60 חודשים אינה מוצגת: בבדיקת עבר רוב התנועה במחירים הגיעה מהשוק הארצי, שנתונים מקומיים לא חוזים. היא תוצג כשמודל יעבור את הבדיקה, ותמיד כטווח עם רמת ביטחון.

שכונות דומות שכבר עברו את התהליך

מתוך 60 מצבים דומים לגבעת משואה של 2025, ב־36 (60%) השכונה עלתה יותר מעירה ב־3 השנים הבאות — בממוצע +1.7 נקודות ביחס לעיר (בבדיקת עבר: כיוון נכון ב־75% כשהפער ברור).

חמשת הדומים ביותר

• נאות גולדה, נתניה ב־2017: +8.8% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• מרכז נפתי, אשקלון ב־2015: -20.6% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• פועלים א, כפר סבא ב־2017: +11.7% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• נווה ישראל, הרצליה ב־2015: +3% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• לסטר/רבוצקי, רעננה ב־2017: -1.7% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי

מה מחזק ומה עלול להחליש

מחזק

• המחיר למ״ר עלה ב־15.1% בשלוש השנים האחרונות
• המחיר למ״ר נמוך ב־10% מחציון העיר
• 1,381 יח״ד בתכניות מאושרות בסביבה

עלול להחליש

• קצב העסקאות ירד ב־15% בשנה האחרונה
• קצב העלייה במחירים התמתן בשנה האחרונה
• כ־13,352 יח״ד מתוכננות בסביבה — היצע מתחרה ועבודות בנייה בשנים הקרובות

תכניות בנייה בסביבה

• מתחם הנורית — מאושרת, 1,060 יח״ד, 390 מ׳, 2020
• תכנית מפורטת, מתחם הציונות, קרית יובל — מאושרת, 210 יח״ד, 840 מ׳, 2024
• מורדות מנחת — מאושרת, 79 יח״ד, 800 מ׳, 2016
• קוסטה ריקה — מאושרת, 32 יח״ד, 280 מ׳, 2008
• רכס לבן — בהפקדה, 5,249 יח״ד, 520 מ׳, 2022
• התחדשות עירונית- רחוב מקסיקו — בהפקדה, 312 יח״ד, 850 מ׳, 2026
• שינוי תכנית 101-0574178 הגדלת שטחים ואיחוד וחלוקה — בהפקדה, 68 יח״ד, 980 מ׳, 2026
• רכס לבן — בבדיקה, 5,000 יח״ד, 890 מ׳
• התחדשות עירונית ברחובות שטרן ובוליביה, ירושלים — בבדיקה, 438 יח״ד, 950 מ׳, 2026
• התחדשות עירונית רח' קוסטה ריקה 11-21, ירושלים — בבדיקה, 317 יח״ד, 610 מ׳, 2026

להמשך

• עסקאות שבוצעו בגבעת משואה
• אומדן שווי דירה בגבעת משואה
• דירות למכירה בגבעת משואה