תחזית שוק הנדל״ן בארנונה, ירושלים

הנתונים העיקריים

• מחיר חציוני למ״ר (12 חודשים): ₪37,343
• שינוי ב־12 חודשים: +1.1%
• שינוי ב־3 שנים: +9.6%
• שינוי ב־5 שנים: +51.1%
• עסקאות בשנה האחרונה: 17 (-19% מול השנה הקודמת)
• מול חציון ירושלים: +4%
• מגמת האזור: יציבה
• רמת ביטחון בנתונים: נמוכה (41/100)
• ציון פוטנציאל אזורי: 65/100 (חיובי) — ב־39 מתוך 60 מצבים דומים בעבר השכונה עלתה יותר מעירה

מגמת מחיר למ״ר לפי שנה

• 2018: ₪25,699 (69 עסקאות)
• 2019: ₪26,920 (38 עסקאות)
• 2020: ₪24,715 (61 עסקאות)
• 2021: ₪28,535 (62 עסקאות)
• 2022: ₪34,066 (44 עסקאות)
• 2023: ₪33,446 (19 עסקאות)
• 2024: ₪36,430 (38 עסקאות)
• 2025: ₪37,343 (19 עסקאות)

תחזית ל־3 שנים

ב־3 השנים הקרובות המודל אינו צופה פער ברור בין ארנונה לבין ירושלים.

2026 מול 2025, ביחס לירושלים: בין −20 ל־+25 נקודות (טווח שפגע ב־78% מהמקרים בבדיקת עבר; רחב, כי יש מעט עסקאות).

תחזית של אחוז מחיר ל־12, 36 ו־60 חודשים אינה מוצגת: בבדיקת עבר רוב התנועה במחירים הגיעה מהשוק הארצי, שנתונים מקומיים לא חוזים. היא תוצג כשמודל יעבור את הבדיקה, ותמיד כטווח עם רמת ביטחון.

שכונות דומות שכבר עברו את התהליך

מתוך 60 מצבים דומים לארנונה של 2025, ב־39 (65%) השכונה עלתה יותר מעירה ב־3 השנים הבאות — בממוצע +5.8 נקודות ביחס לעיר (בבדיקת עבר: כיוון נכון ב־75% כשהפער ברור).

חמשת הדומים ביותר

• רמת כרמים, אשקלון ב־2016: -0.5% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• הקריה מע"ר, אשדוד ב־2018: +17.6% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• גבעת מכוש, כרמיאל ב־2020: +25.2% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• ראשונים, ראשון לציון ב־2020: +12.1% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• פסגת אונו, קריית אונו ב־2019: +4.1% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי

מה מחזק ומה עלול להחליש

מחזק

• המחיר למ״ר עלה ב־9.6% בשלוש השנים האחרונות
• 3,823 יח״ד בתכניות מאושרות בסביבה

עלול להחליש

• קצב העסקאות ירד ב־19% בשנה האחרונה
• כ־10,770 יח״ד מתוכננות בסביבה — היצע מתחרה ועבודות בנייה בשנים הקרובות

תכניות בנייה בסביבה

• מורדות ארנונה — מאושרת, 1,794 יח״ד, 330 מ׳, 2016
• גבעת המטוס-הגבעה המרכזית — מאושרת, 1,513 יח״ד, 980 מ׳, 2014
• צור באחר — מאושרת, 314 יח״ד, 790 מ׳, 1999
• רמת רחל מקבת — מאושרת, 92 יח״ד, 0 מ׳, 2007
• דרך בית לחם 150 — מאושרת, 80 יח״ד, 370 מ׳, 2026
• תלפיות מזרח 16 — מאושרת, 30 יח״ד, 740 מ׳, 2005
• מתחם בליליוס ושות' מגרש 607 תלפיות — בהפקדה, 256 יח״ד, 660 מ׳, 2026
• מתחם טובול- מגורים בעירוב שימושים ברחוב התעשיה 5 תלפיות ירושלים — בהפקדה, 220 יח״ד, 540 מ׳, 2026
• התחדשות עירונית ברחוב אדם 47-51, ירושלים — בהפקדה, 141 יח״ד, 950 מ׳, 2026
• מבנה חדש למסחר תעסוקה ומגורים, לובינסקי, תלפיות — בהפקדה, 136 יח״ד, 720 מ׳, 2025

להמשך

• עסקאות שבוצעו בארנונה
• אומדן שווי דירה בארנונה
• דירות למכירה בארנונה