תחזית שוק הנדל״ן בואדי ניסנאס, חיפה

מגמת מחירים, עסקאות היסטוריות, תכניות בנייה והתחדשות עירונית בסביבה ותחזית מרקט 2 ביחס לעיר. נכון ליוני 2026

הנתונים העיקריים

  • מחיר חציוני למ״ר (12 חודשים): ₪11,250
  • שינוי ב־12 חודשים: -8.6%
  • שינוי ב־3 שנים: -7.6%
  • שינוי ב־5 שנים: -8.1%
  • עסקאות בשנה האחרונה: 13 (-54% מול השנה הקודמת)
  • מול חציון חיפה: -42%
  • מגמת האזור: שלילית
  • רמת ביטחון בנתונים: נמוכה (41/100)
  • ציון פוטנציאל אזורי: 80/100 (גבוה) — ב־48 מתוך 60 מצבים דומים בעבר השכונה עלתה יותר מעירה

מגמת מחיר למ״ר לפי שנה

  • 2018: ₪10,000 (29 עסקאות)
  • 2019: ₪9,000 (31 עסקאות)
  • 2020: ₪11,682 (46 עסקאות)
  • 2021: ₪12,116 (22 עסקאות)
  • 2022: ₪11,625 (46 עסקאות)
  • 2023: ₪13,688 (30 עסקאות)
  • 2024: ₪12,667 (35 עסקאות)
  • 2025: ₪10,741 (29 עסקאות)

תחזית ל־3 שנים

ב־3 השנים הקרובות ואדי ניסנאס צפויה לעלות יותר מחיפה (תחזית יחסית לעיר; בבדיקת עבר הכיוון נכון ב־70% מהמקרים).

2026 מול 2025, ביחס לחיפה: בין +1.6 ל־+33 נקודות (טווח שפגע ב־78% מהמקרים בבדיקת עבר; רחב, כי יש מעט עסקאות).

תחזית של אחוז מחיר ל־12, 36 ו־60 חודשים אינה מוצגת: בבדיקת עבר רוב התנועה במחירים הגיעה מהשוק הארצי, שנתונים מקומיים לא חוזים. היא תוצג כשמודל יעבור את הבדיקה, ותמיד כטווח עם רמת ביטחון.

שכונות דומות שכבר עברו את התהליך

מתוך 60 מצבים דומים לואדי ניסנאס של 2025, ב־48 (80%) השכונה עלתה יותר מעירה ב־3 השנים הבאות — בממוצע +20.1 נקודות ביחס לעיר (בבדיקת עבר: כיוון נכון ב־75% כשהפער ברור).

חמשת הדומים ביותר

  • גבעת הרצל, תל אביב יפו ב־2018: +210.2% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
  • אזור תעשיה כבדה, אשדוד ב־2015: +95.5% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
  • מב''ת מערב, ראשון לציון ב־2015: +95.4% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
  • אזור תעשיה ג, חולון ב־2022: +32.4% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
  • כפר שלם מזרח נווה אליעזר, תל אביב יפו ב־2022: +8.7% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי

מה מחזק ומה עלול להחליש

מחזק

  • המחיר למ״ר נמוך ב־42% מחציון העיר
  • 241 יח״ד בתכניות מאושרות בסביבה

עלול להחליש

  • המחיר למ״ר ירד ב־7.6% בשלוש השנים האחרונות
  • קצב העסקאות ירד ב־54% בשנה האחרונה
  • קצב העלייה במחירים התמתן בשנה האחרונה
  • כ־1,584 יח״ד מתוכננות בסביבה — היצע מתחרה ועבודות בנייה בשנים הקרובות

תכניות בנייה בסביבה

להמשך

מקורות: רשות המסים (עסקאות), מנהל התכנון (תכניות). המידע אינו שומה, ייעוץ השקעות או התחייבות לשינוי עתידי במחירים.