תחזית שוק הנדל״ן בהעיר התחתית, חיפה

מגמת מחירים, עסקאות היסטוריות, תכניות בנייה והתחדשות עירונית בסביבה ותחזית מרקט 2 ביחס לעיר. נכון ליולי 2026

הנתונים העיקריים

  • מחיר חציוני למ״ר (12 חודשים): ₪27,443
  • שינוי ב־12 חודשים: +34.1%
  • שינוי ב־3 שנים: +156.5%
  • שינוי ב־5 שנים: +113.3%
  • עסקאות בשנה האחרונה: 70 (0% מול השנה הקודמת)
  • מול חציון חיפה: +43%
  • מגמת האזור: חיובית מאוד
  • רמת ביטחון בנתונים: בינונית (71/100)
  • ציון פוטנציאל אזורי: 28/100 (שלילי) — ב־17 מתוך 60 מצבים דומים בעבר השכונה עלתה יותר מעירה

מגמת מחיר למ״ר לפי שנה

  • 2018: ₪15,139 (68 עסקאות)
  • 2019: ₪19,403 (113 עסקאות)
  • 2020: ₪14,167 (71 עסקאות)
  • 2021: ₪12,346 (74 עסקאות)
  • 2022: ₪11,780 (62 עסקאות)
  • 2023: ₪13,182 (45 עסקאות)
  • 2024: ₪19,359 (68 עסקאות)
  • 2025: ₪30,216 (117 עסקאות)

תחזית ל־3 שנים

ב־3 השנים הקרובות העיר התחתית צפויה לעלות פחות מחיפה (תחזית יחסית לעיר; בבדיקת עבר הכיוון נכון ב־70% מהמקרים).

2026 מול 2025, ביחס לחיפה: בין −16.8 ל־+1.7 נקודות (טווח שפגע ב־78% מהמקרים בבדיקת עבר).

תחזית של אחוז מחיר ל־12, 36 ו־60 חודשים אינה מוצגת: בבדיקת עבר רוב התנועה במחירים הגיעה מהשוק הארצי, שנתונים מקומיים לא חוזים. היא תוצג כשמודל יעבור את הבדיקה, ותמיד כטווח עם רמת ביטחון.

שכונות דומות שכבר עברו את התהליך

מתוך 60 מצבים דומים להעיר התחתית של 2025, ב־17 (28%) השכונה עלתה יותר מעירה ב־3 השנים הבאות — בממוצע -8.8 נקודות ביחס לעיר (בבדיקת עבר: כיוון נכון ב־75% כשהפער ברור).

חמשת הדומים ביותר

  • אזור תעשיה ומסחר, עפולה ב־2016: +22.1% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
  • קריית שרת, רעננה ב־2016: +1.3% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
  • יעקב מסיקה, אופקים ב־2021: +28.9% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
  • הבורסה, רמת גן ב־2022: -45.4% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
  • הערבה, אילת ב־2016: -9.1% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי

מה מחזק ומה עלול להחליש

מחזק

  • המחיר למ״ר עלה ב־156.5% בשלוש השנים האחרונות
  • 241 יח״ד בתכניות מאושרות בסביבה

עלול להחליש

  • קצב העלייה במחירים התמתן בשנה האחרונה
  • המחיר למ״ר גבוה ב־43% מחציון העיר — מרווח עלייה קטן יותר
  • כ־1,613 יח״ד מתוכננות בסביבה — היצע מתחרה ועבודות בנייה בשנים הקרובות

תכניות בנייה בסביבה

להמשך

מקורות: רשות המסים (עסקאות), מנהל התכנון (תכניות). המידע אינו שומה, ייעוץ השקעות או התחייבות לשינוי עתידי במחירים.