תחזית שוק הנדל״ן במרכז העיר, בית שמש

מגמת מחירים, עסקאות היסטוריות, תכניות בנייה והתחדשות עירונית בסביבה ותחזית מרקט 2 ביחס לעיר. נכון לאוגוסט 2026

הנתונים העיקריים

  • מחיר חציוני למ״ר (12 חודשים): ₪24,628
  • שינוי ב־12 חודשים: +12%
  • שינוי ב־3 שנים: +8%
  • שינוי ב־5 שנים: +53.7%
  • עסקאות בשנה האחרונה: 190 (+23% מול השנה הקודמת)
  • מול חציון בית שמש: +3%
  • מגמת האזור: חיובית מאוד
  • רמת ביטחון בנתונים: גבוהה (98/100)
  • ציון פוטנציאל אזורי: 55/100 (יציב) — ב־33 מתוך 60 מצבים דומים בעבר השכונה עלתה יותר מעירה

מגמת מחיר למ״ר לפי שנה

  • 2018: ₪13,896 (98 עסקאות)
  • 2019: ₪15,563 (108 עסקאות)
  • 2020: ₪15,393 (79 עסקאות)
  • 2021: ₪17,083 (129 עסקאות)
  • 2022: ₪21,900 (121 עסקאות)
  • 2023: ₪21,094 (59 עסקאות)
  • 2024: ₪22,733 (78 עסקאות)
  • 2025: ₪23,656 (226 עסקאות)

תחזית ל־3 שנים

ב־3 השנים הקרובות מרכז העיר צפויה לעלות יותר מבית שמש (תחזית יחסית לעיר; בבדיקת עבר הכיוון נכון ב־70% מהמקרים).

2026 מול 2025, ביחס לבית שמש: בין −4.3 ל־+9.7 נקודות (טווח שפגע ב־78% מהמקרים בבדיקת עבר).

תחזית של אחוז מחיר ל־12, 36 ו־60 חודשים אינה מוצגת: בבדיקת עבר רוב התנועה במחירים הגיעה מהשוק הארצי, שנתונים מקומיים לא חוזים. היא תוצג כשמודל יעבור את הבדיקה, ותמיד כטווח עם רמת ביטחון.

שכונות דומות שכבר עברו את התהליך

מתוך 60 מצבים דומים למרכז העיר של 2025, ב־33 (55%) השכונה עלתה יותר מעירה ב־3 השנים הבאות — בממוצע +0.5 נקודות ביחס לעיר (בבדיקת עבר: כיוון נכון ב־75% כשהפער ברור).

חמשת הדומים ביותר

  • רובע ט"ז, אשדוד ב־2021: -19.5% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
  • דרומית, נוף הגליל ב־2022: -3.4% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
  • רובע ד, אשדוד ב־2015: +0.3% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
  • אברמוביץ, ראשון לציון ב־2021: +1.4% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
  • לסטר/רבוצקי, רעננה ב־2015: +4.1% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי

מה מחזק ומה עלול להחליש

מחזק

  • המחיר למ״ר עלה ב־8% בשלוש השנים האחרונות
  • קצב העסקאות עלה ב־23% בשנה האחרונה
  • 1,620 יח״ד בתכניות מאושרות בסביבה

עלול להחליש

  • כ־11,214 יח״ד מתוכננות בסביבה — היצע מתחרה ועבודות בנייה בשנים הקרובות

תכניות בנייה בסביבה

להמשך

מקורות: רשות המסים (עסקאות), מנהל התכנון (תכניות). המידע אינו שומה, ייעוץ השקעות או התחייבות לשינוי עתידי במחירים.