מה קורה למחירי דירות כשנבנים אלפי יחידות דיור חדשות באזור?

למה זו שאלה מורכבת יותר ממה שנראה האינטואיציה הפשוטה אומרת שהיצע גדול יותר של דירות אמור להוריד מחירים - ואכן, בטווח הארוך מאוד ובהשוואה בין ערים שלמות, יש קשר בין קצב הבנייה לרמת המחירים. אבל כשבוחנים אזור ספציפי שבו נבנות אלפי יחידות דיור חדשות, המציאות מורכבת הרבה יותר: הבנייה החדשה עצמה נמכרת לרוב במחירים גבוהים מהממוצע האזורי הקיים (כי מדובר בדירות חדשות עם מפרט משופר), ובמקביל היא עשויה למשוך תשתיות, שירותים ותושבים חדשים שמעלים את האטרקטיביות הכללית של האזור כולו - כולל הדירות הישנות יותר שכבר קיימות בו. מנגנון ההיצע והביקוש בנדל״ן לא פועל מיידית בשונה משווקים אחרים, שוק הדיור מגיב לאט …