האם רכבת חדשה מעלה מחירי דירות? כך בודקים, ולמה נתוני עיר לא מספיקים

התשובה: ההשפעה מקומית, וברמת עיר אי אפשר לראות אותה הנגישות לתחבורה ציבורית נחשבת בדרך כלל לגורם שמוסיף ערך, אבל גודל ההשפעה שונה בין מקרה למקרה והוא תלוי במרחק מהתחנה, בשלב הפרויקט ובמה שכבר תומחר. אנחנו לא מצטטים כאן אומדן מספרי, כי אין בנתונים שלנו מספר כזה ולא בדקנו אחד. מה שכן אפשר להראות הוא למה נתוני עיר אינם מתאימים לשאלה: ההבדלים בקצב עליית המחירים בין עשר הערים הגדולות ב־2020–2025 עצמם עצומים, מ־2.8% בשנה בבאר שבע עד 9.1% בשנה בנתניה. אפקט של כמה אחוזים סביב תחנה נבלע ברעש הזה. רעש בין ערים גדול מכל אפקט צפוי של תחנה | עיר | שינוי שנתי ממוצע של החציון למ״ר, 2020–2025 | שינוי מצטבר | …