איך מבדילים שינוי מגמה אמיתי מרעש בנתוני עסקאות?

התשובה: שינוי מגמה נקבע בכמה בדיקות, לא בחודש אחד חציון המחיר למ״ר בבית שאן עלה ב־77.7% בין החלון יולי 2024 – יוני 2025 לחלון יולי 2025 – יוני 2026. מי שקורא זאת כשינוי מגמה טועה: באותו זמן מספר העסקאות ירד מ־704 ל־352, וחציון הסכום עלה מ־611,763 ₪ ל־1,200,000 ₪. התנודה השנתית הרגילה של חציון עירוני גדולה מ־4% רק בחצי מהמקרים, כלומר הקפיצה כאן גדולה בערך פי 18 מהתנודה המקובלת. חציון שמשתנה כך, על מדגם שהצטמצם בחצי, מעיד על הרכב עסקאות אחר (יותר דירות חדשות או גדולות) ולא על שוק שהשתנה. כדי להבדיל רעש ממגמה צריך ארבע בדיקות, ומוטב לדעת מראש מה הרשם בכלל מסוגל להראות. הנתונים כאן הם ברמת העיר; כ…