משכנתא בישראל: איך היא בנויה, כמה מותר לממן ואיך משווים הצעות

התשובה הקצרה: תמהיל של מסלולים, ולפחות רבע הון עצמי משכנתא בישראל אינה הלוואה אחת עם ריבית אחת. היא תמהיל של כמה מסלולים, וכל מסלול מוגדר בשני צירים נפרדים: האם הריבית קבועה או משתנה, והאם הקרן צמודה למדד. לפי הוראות בנק ישראל הבנק מממן לרוכש דירה ראשונה עד 75% מערך הנכס, ולדירה להשקעה עד 50%. בדירת 4 חדרים בשווי החציון הארצי, 1.78 מיליון ₪ (יולי 2025 – יוני 2026), זה אומר הון עצמי של לפחות 445,000 ₪ ומשכנתא של עד 1,335,000 ₪, ועוד מס והוצאות מהכיס. כמה מותר לממן, וכמה זה אומר בכסף ההון העצמי הנדרש הוא הצד השני של שיעור המימון. בפועל הבנק מחשב את המימון לפי הנמוך בין מחיר העסקה להערכת השמאי, ו…