האם כדאי לרכוש דירה להשקעה עם משכנתא?

התשובה הקצרה: משכנתא להשקעה מגדילה רווח והפסד, ובדוגמה התזרים כמעט אפסי בנק ישראל מתיר לממן עד 50% מערך דירה להשקעה, לעומת 75% לדירה ראשונה. בדוגמה שלהלן דירה ב־2.00 מיליון ₪ עם הלוואה של 1.00 מיליון ₪ ושכירות של 6,500 ₪ לחודש מניבה, בריבית של 4.5% ל־25 שנה, תזרים חודשי של +67 ₪ לפני מס: השכירות בקושי מכסה את ההחזר, ואחרי מס של 10% התזרים כבר שלילי. כל הנתונים בדוגמה הם הנחות להמחשה, כי המאגר של רשות המסים אינו כולל שכירויות או ריביות. מה עושה המינוף כשלוקחים הלוואה, התשואה על ההון העצמי גדלה אם הנכס מרוויח יותר מעלות ההלוואה, וקטנה, ואף נעשית שלילית, אם לא. ההחזר החודשי קבוע וחוזר גם כשהדירה …