האם עסקאות מהעבר מנבאות מחירים? בדקנו על הסדרה 2010–2025
מערכת מרקט 2 · 21 ביוני 2026 · 5 דקות קריאה
עסקאות עבר מתארות היטב את רמת המחירים, אבל כמעט לא מנבאות את השנה הבאה. ניסוי על עשר הערים הגדולות מראה כמה כלל פשוט מצליח, ולמה.
התשובה: חלקית. רמה כן, שינוי עתידי כמעט לא עסקאות מהעבר מתארות היטב איפה השוק עומד, אבל כמעט לא מנבאות לאן יזוז בשנה הבאה. כדי לא להסתפק בהצהרה, בדקנו זאת על הסדרה השנתית של עשר הערים הגדולות (2010–2025). כלל פשוט, ״השנה הבאה תהיה כמו השנה שעברה״, טעה בממוצע ב־5.6 נקודות אחוז בשינוי השנתי של החציון למ״ר, לעומת 5.8 נקודות לכלל ״לא יהיה שינוי״. שיפור זעום. גם שיפור כזה אינו בסיס לתחזית. מה הניסוי בדק לכל עיר ולכל שנה מ־2013 עד 2025 (130 מקרים של עיר-שנה) השווינו את השינוי שקרה בפועל לשלוש הערכות שאפשר היה לעשות רק מהעבר: הטעות נמדדת בנקודות אחוז: אם כלל חזה עלייה של 5% והחציון ירד ב־1%, הטעות הי…