תחזית שוק הנדל״ן בשיכון ממשלתי, אור יהודה

הנתונים העיקריים

• מחיר חציוני למ״ר (12 חודשים): ₪22,794
• שינוי ב־12 חודשים: -3.6%
• שינוי ב־3 שנים: -6.7%
• שינוי ב־5 שנים: +5.8%
• עסקאות בשנה האחרונה: 18 (-49% מול השנה הקודמת)
• מול חציון אור יהודה: +33%
• מגמת האזור: חלשה
• רמת ביטחון בנתונים: נמוכה (46/100)
• ציון פוטנציאל אזורי: 82/100 (גבוה) — ב־49 מתוך 60 מצבים דומים בעבר השכונה עלתה יותר מעירה

מגמת מחיר למ״ר לפי שנה

• 2016: ₪16,941 (16 עסקאות)
• 2017: ₪13,830 (11 עסקאות)
• 2020: ₪22,333 (25 עסקאות)
• 2021: ₪23,267 (63 עסקאות)
• 2022: ₪25,331 (36 עסקאות)
• 2023: ₪24,095 (61 עסקאות)
• 2024: ₪23,111 (57 עסקאות)
• 2025: ₪23,636 (27 עסקאות)

תחזית ל־3 שנים

ב־3 השנים הקרובות שיכון ממשלתי צפויה לעלות יותר מאור יהודה (תחזית יחסית לעיר; בבדיקת עבר הכיוון נכון ב־70% מהמקרים).

2026 מול 2025, ביחס לאור יהודה: בין −12.1 ל־+26.6 נקודות (טווח שפגע ב־78% מהמקרים בבדיקת עבר; רחב, כי יש מעט עסקאות).

תחזית של אחוז מחיר ל־12, 36 ו־60 חודשים אינה מוצגת: בבדיקת עבר רוב התנועה במחירים הגיעה מהשוק הארצי, שנתונים מקומיים לא חוזים. היא תוצג כשמודל יעבור את הבדיקה, ותמיד כטווח עם רמת ביטחון.

שכונות דומות שכבר עברו את התהליך

מתוך 60 מצבים דומים לשיכון ממשלתי של 2025, ב־49 (82%) השכונה עלתה יותר מעירה ב־3 השנים הבאות — בממוצע +7.8 נקודות ביחס לעיר (בבדיקת עבר: כיוון נכון ב־75% כשהפער ברור).

חמשת הדומים ביותר

• הדרים, כפר סבא ב־2022: +1.6% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• יד התשעה, הרצליה ב־2022: +20% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• בית אליעזר, חדרה ב־2020: +1.1% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• שרת, הוד השרון ב־2022: +21.4% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי
• רמת הדר, חיפה ב־2019: +1.2% ביחס לעיר ב־3 השנים שאחרי

מה מחזק ומה עלול להחליש

מחזק

• 6,201 יח״ד בתכניות מאושרות בסביבה

עלול להחליש

• המחיר למ״ר ירד ב־6.7% בשלוש השנים האחרונות
• קצב העסקאות ירד ב־49% בשנה האחרונה
• המחיר למ״ר גבוה ב־33% מחציון העיר — מרווח עלייה קטן יותר
• כ־12,158 יח״ד מתוכננות בסביבה — היצע מתחרה ועבודות בנייה בשנים הקרובות

תכניות בנייה בסביבה

• דרום תל השומר מתחם 5 — מאושרת, 3,282 יח״ד, 490 מ׳, 2017
• תל השומר מזרח-שכונת האקליפטוסים — מאושרת, 1,559 יח״ד, 880 מ׳, 2015
• פרדס צפוני, אור יהודה — מאושרת, 1,300 יח״ד, 310 מ׳, 2025
• שכ' סקיה, רח' הרצוג (משתלת פינדלינג) — מאושרת, 34 יח״ד, 340 מ׳, 2006
• בר יוחאי — מאושרת, 26 יח״ד, 0 מ׳, 1993
• התחדשות עירונית שכונות דרומיות, אור יהודה — בהפקדה, 3,533 יח״ד, 340 מ׳
• אור יהודה - שכונת פארק איילון — בהפקדה, 2,376 יח״ד, 320 מ׳
• מגרש 102- אור יהודה — בבדיקה, 48 יח״ד, 950 מ׳, 2026

להמשך

• עסקאות שבוצעו בשיכון ממשלתי
• אומדן שווי דירה בשיכון ממשלתי
• דירות למכירה בשיכון ממשלתי